Застройщик не выполнил обязательства и обанкротился: что делать дольщикам?

Наличие собственной квартиры – мечта многих россиян. Сразу оплатить её покупку бывает невозможно, а накопить на приобретение жилья в течение небольшого периода времени достаточно проблематично.

Удобным способом решения жилищной проблемы для многих стало участие в долевом строительстве, когда застройщик не берёт кредиты для ведения работ, а использует денежные средства потенциальных владельцев жилья, которые поступают частями. Вносить деньги дольщики могут вплоть до завершения строительных работ.

Вопросы организации долевого строительства регулируются Федеральным Законом N214 от 30 декабря 2004 года.

Однако его принятие не решило многочисленных проблем взаимодействия сторон и оставило много места для всевозможных нарушений. Банкротство застройщика при долевом строительстве – не редкость, поэтому граждане, решившие принять участие в этом проекте, должны знать об особенностях такого вида инвестирования.

Права дольщиков

Отношения застройщика и дольщиков регламентируются Законом. Они устанавливаются на основе договора, который, по идее, должен стать надёжной защитой денежных средств, вносимых дольщиками. В нём прописываются права и обязанности обеих сторон. Что делать дольщику при банкротстве застройщика, оговорено в разработанной нормативно-правовой базе:

1. Если процедура уже запущена, участник вправе подать заявление арбитражному управляющему, занимающемуся процедурой банкротства, с требованием о включении его в реестр кредиторов.
2. При почти полной готовности дома к сдаче возможна подача заявления в судебные инстанции о его передаче в управление жилищно-строительного кооператива. Такое объединение имеет место быть по решению долевых инвесторов. Таким образом возможно завершить строительство и ввести его в эксплуатацию.
3. За дольщиком закреплено право обращения в правоохранительные органы, если возникли подозрения о преднамеренном банкротстве. Информация должна быть проверена, а заявитель – получить ответ в установленные сроки.

Помимо этого, дольщики имеют право:

• выбирать форму требований к застройщику: она выражается в денежном варианте или передаче жилья;
• пользоваться возможностью проведения собраний кредиторов с отдельными полномочиями, где только они имеют право голоса;
• устанавливать убытки, понесённые из-за невыполнения застройщиком обязательств;
• принимать решение о заключении мирового соглашения;
• выдвигать требования о передаче жилых помещений различными способами в зависимости от степени завершённости стройки.

При установлении банкротства застройщика дольщики могут обращаться в консалтинговые компании для проведения правового анализа ситуации, помощи в составлении претензий, представительства и сопровождения в арбитражном суде.

Как проверить застройщика на банкротство

Признание застройщика банкротом всегда становится неприятной неожиданностью для дольщиков, хотя они могли наблюдать снижение темпов строительства, а затем и полную его остановку. При этом нужно убедиться в правдивости этого утверждения.

Если оно соответствует действительности, то информацию о банкротстве застройщика дольщики получат через извещение от арбитражного управляющего. Кроме того, они имеют возможность убедиться в этом, зайдя на сайт газеты «Коммерсантъ», которая регулярно публикует данные сведения.

Признание застройщика банкротом

Банкротство является сложной процедурой, которая проводится арбитражным судом и занимает достаточно много времени. Оно может длиться до полутора лет, так как проходит несколько стадий. Среди часто используемых – наблюдение и конкурсное производство.

Наблюдение – это подготовительный этап, длящийся в среднем до семи месяцев. Оно либо помогает решить проблему, либо выводит на процедуру банкротства.

Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Если застройщик обанкротился, главным союзником дольщика становится оперативность. В его распоряжении есть месяц, пока дело находится на стадии наблюдения, и шестьдесят дней – на этапе конкурсного производства после официальной публикации информации о начале процедуры. Это время дольщикам надо использовать, чтобы включить свои требования в реестр кредиторов.

Если застройщик уклоняется от принятых обязательств, с него можно потребовать неустойку, однако при банкротстве сделать это будет значительно сложнее.

Подача заявления о включении в реестр кредиторов

Чтобы участника долевого строительства включили в реестр, необходимо подать письменное заявление, для этого:

• собрать пакет документов;
• определить требования дольщика конкурсному управляющему;
• составить заявление о включении в реестр требований кредиторов.

В нём требуется указать персональную информацию арбитражного управляющего, должника, их реквизиты и собственные личные данные, а также сформулировать требования к застройщику. Просьба отправляется по почте заказным письмом с уведомлением должнику, арбитражному управляющему, а один экземпляр оставляется себе.

К каждому экземпляру нужно приложить копии:

• договора о приобретении прав на недвижимость;
• квитанций, подтверждающих оплату по договору;
• паспорта.

При отправке заявления конкурсному управляющему к нему приобщается копия квитанции о направлении заявления с приложением застройщику.

Каждый лист копии заявитель заверяет собственной подписью с расшифровкой и указанием даты. Им делается запись: «Копия верна».

Реестр требований кредиторов при банкротстве представляет собой базу сведений обо всех организациях, что дают в долг, с указанием реквизитов и наименований, размера возникших обязательств перед кредитором, с учётом пени, штрафов и неустоек.

Смысл и необходимость ведения такого документа в том, чтобы фиксировать учёт кредиторов, их требований, очередь на погашение взыскания после продажи имущества должника.

Голосовать при банкротстве застройщика, принимать решения имеет право только дольщик, подавший заявление и включённый в список.

Результаты рассмотрения заявления

Не стоит думать, что поданное заявление можно считать гарантией зачисления обратившегося в Реестр кредиторов. Оно рассматривается управляющим в течение 30 рабочих дней. Оцениваются представленные документы, и принимается одно из возможных решений:

• претензии признаются обоснованными, и заявитель включается в реестр;
• производится включение с неполной суммой;
• если претензия не обоснована, заявитель получает отказ.

После этого высылается уведомление о принятом решении.

Если дольщик считает, что отказ не обоснован, он имеет право обратиться в арбитражный суд для его обжалования. Суд может включить требование в реестр, если сочтёт его обоснованным.

Очерёдность удовлетворения требований при банкротстве

Участники строительства включаются в третью очередь реестра. Порядок удовлетворения требований следующий:

• сначала решаются проблемы по возмещению ущерба жизни и здоровью;
• затем – выплаты по трудовым договорам;
• возмещение ущерба дольщикам.

Право собственности

Если застройщик находится в состоянии банкротства, а до завершения строительства остались считанные дни, можно оформить право собственности на недострой, сформировав жилищно-строительный кооператив, и его силами завершить стройку, после чего процедура оформления собственности пойдёт в установленном порядке. Образование ЖСК возможно при выполнении ряда условий:

• уставного капитала кооператива должно хватить на продолжение и завершение работ;
• в состав ЖСК должна войти большая часть дольщиков;
• недостроенный объект и земля, на которой он строится, должны полностью принадлежать обанкротившемуся застройщику.

Переход к новому застройщику

Если составлен договор ДДУ, то при банкротстве застройщика возможен вариант перехода к новому. При этом с ним необходимо встретиться, задать интересующие вопросы и уточнить график сдачи дома. После этого все дела придётся вести именно с ним.

Застройщик обанкротился: что делать с ипотекой?

Ударом для участника долевого строительства становится информация о банкротстве застройщика, если на постройку и приобретение квартиры была взята ипотека: жилья нет, а проценты кредитной организации необходимо платить. Что делать при банкротстве застройщика в этой ситуации?

Главное – дольщику-ипотечнику нужно твёрдо помнить, что он не имеет права отказаться от внесения платежей. В противном случае право собственности при банкротстве застройщика перейдёт банковской организации.

Сразу после появления информации о запуске процедуры необходимо обращаться с заявлением о включении в реестр кредиторов, продолжая выплачивать банку предусмотренные суммы. Иначе можно потерять и деньги, и будущее жильё. Адвокат при банкротстве застройщика может оказать практическую помощь дольщику, чтобы найти наиболее рациональный выход из сложившейся ситуации.

Сегодня на государственном уровне принято решение о запрещении долевого строительства с использованием только денег дольщиков. Застройщик должен предоставить подтверждение, что на счетах имеет суммы, достаточные для начала работ. Такое решение принято в связи с многочисленными жалобами дольщиков.

Чтобы не потерять деньги и не лишиться жилья, потенциальному дольщику надо очень придирчиво выбирать застройщика и предпринять все меры по выяснению, насколько он состоятелен, не является ли мошенником. Если знаний в данной области не хватает, можно обратиться за помощью к юристам по банкротству застройщика.