Договор на квартиру на условиях ренты или пожизненного содержания с иждивением: риск vs выгода?

Существует особый способ передачи имущества новому владельцу – переуступка прав собственности с обременением в форме регулярных выплат бывшему хозяину (иному лицу), предоставления ему услуг, обеспечивающих достойное качество существования. Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением в последние десятилетия стал применяться российскими гражданами всё чаще.

Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

В нашей стране переход имущества по договору ренты и пожизненного иждивения регулируется 33 Главой ГК РФ.

Часто к такому способу прибегают немолодые одинокие граждане, нуждающиеся в уходе и материальной поддержке. Хотя в мире сфера использования таких сделок гораздо шире. 

Гражданский кодекс предусматривает, что человек передаёт свою квартиру или другое имущество в собственность другому лицу бесплатно (дарение) или за некоторую сумму ниже рыночной стоимости (продажа). При этом новый хозяин обязуется не выгонять бывшего из его дома, пока он жив, а также регулярно выплачивает ему содержание либо оказывает услуги, обеспечивающие достойный уровень существования.

Рента в самом широком смысле слова – это регулярные выплаты на основе соглашения между плательщиком и получателем.

Статья 583 ГК РФ предусматривает два варианта: бессрочную (постоянную) ренту и пожизненную. 

Условия соглашения между гражданами по передаче имущества согласно Гражданскому кодексу могут выражаться в регулярных выплатах или натуральном эквиваленте. Передача денежных сумм может быть заменена или дополнена равноценным ей объёмом действий по уходу и попечительству над бывшим владельцем имущества (соглашение об иждивении). Этот способ не используют при постоянной ренте – лишь при договоре с пожизненным содержанием. 

Такое условие называется иждивением – то есть обеспечением рентополучателя средствами к существованию; попечением, включающим в себя разные действия по уходу, заботе, лечению и поддержанию качества жизни.

Объектом сделки необязательно является квартира. Гражданский кодекс также указывает на возможность передачи прав на земельные участки, строения, сооружения, предприятия и прочую недвижимость. 

После заключения и регистрации соглашения квартира или другое имущество официально считается собственностью рентоплательщика. Но на него возложено обременение, связанное с выполнением его обязательств по отношению к бывшему хозяину. К тому же фактически в квартире продолжает проживать человек, получающий рентные платежи. Если новый собственник перестанет выполнять условия договора либо будет делать это некачественно, то соглашение может быть расторгнуто, а имущество возвращено бывшему владельцу.

Договор ренты с постоянными выплатами или пожизненным содержанием – хороший способ для человека, о котором некому позаботиться, позволяющий ему обеспечить себя и деньгами, и уходом. Но он имеет и ряд рисков. Поэтому разбираться в формах, порядке заключения и условиях таких сделок необходимо дотошно и тщательно.

Постоянная рента

Получатель регулярных выплат – гражданин или некоммерческая организация (например, хоспис, взявший попечение над больным, благотворительный фонд).

В тексте сделки о постоянной ренте должно быть однозначно указано, что она бессрочная. Если совсем не будет обозначен период выплат (опущен соответствующий пункт) – соглашение объявят недействительным.

В условиях сделки прописывается, с какой периодичностью и какая сумма должна быть переведена рентополучателю.

Если в договоре не сказано иначе, то после смерти старого хозяина недвижимости рента может перейти к наследникам. Новый владелец собственности будет платить и дальше. Если получателем ренты была НКО, то после её ликвидации и реорганизации права переходят структуре, возникшей на её месте, а значит, выплаты тоже продолжаются.

Конечно, такая «вечная» рента имеет смысл при передаче особо ценного имущества, в котором весьма заинтересован новый хозяин. Например, владелец предприятия может продать его с условием регулярного квартального платежа на его счёт. Право получать эти выплаты не исчезнет после его смерти, а будет передано указанным в завещании людям. Наследование же договора пожизненного содержания не предусмотрено. 

Пожизненная рента

Чаще в России недвижимость передают на условии рентных выплат на срок, ограниченный датой смерти бывшего владельца, когда бы она ни произошла.

В этом случае старый хозяин квартиры продолжает в ней жить и регулярно получает денежную сумму на свои нужды. Периодичность указывается в договоре на усмотрение сторон – раз в месяц, квартал, год. Содержание должно быть больше МРОТ. Верхний же «край» зависит, конечно, от ценности недвижимости, передаваемой по договору ренты. Приблизительно выплаты рассчитывают, исходя из рыночной стоимости объекта сделки, разделённой на предполагаемый срок выплаты (средняя продолжительность жизни минус возраст рентоприобретателя). 

Получателем пожизненной ренты по условиям отечественного законодательства может стать только человек, а не организация. А вот плательщиком – и гражданин, и юрлицо (допустим, частный дом престарелых).

Собственником дома или другого вида недвижимости необязательно является сам рентополучатель. Например, дети, уезжающие за границу, могут оформить продажу своего имущества, в качестве обременения указав обязанность нового собственника заботиться пожизненно о пожилых родителях. 

Для российского менталитета соглашения, связанные с упоминанием будущей кончины, пока не привычны. Создаются опасения, что новые собственники жилья будут постоянно ждать, желать, а то и ускорять «переход на тот свет» рентополучателя. Для Европы и США такие сделки уже давно стали нормой жизни, позволяя пожилым собственникам недвижимости обеспечить себе комфортную и достойную жизнь, никого не обременяя.

Когда квартира или иная недвижимость продаётся по договору пожизненной ренты, сроком окончания обязательств плательщика считается дата смерти получателя выплат. К наследникам права на денежные суммы не перейдут.

Но соглашение может быть заключено на несколько лиц в разных либо равных долях. Например, совместно проживают супруги или престарелая мать с больным сыном. При сделке будет прописана выплата или иждивение для каждого из них. После смерти одного оставшийся в живых сохраняет право пребывания в жилище и получение содержания пропорционально доле, указанной на него в договоре.

Новый собственник берёт на себя риск, связанный с неопределённостью: может быть, он «выгадает», и квартира ему достанется по небольшой цене, а может – и потеряет, неся свои обязательства долгие годы. Смерть же его ничего не меняет – все его права и обязанности переходят к наследникам. Так как рентоплательщик уже является владельцем недвижимости, то он её может завещать любым лицам. Но обременение остаётся на имуществе. Поэтому наследники обязаны продолжать платить.

Договор ренты может заключаться на квартиру либо иную недвижимость между родственниками или совершенно посторонними людьми.

Пожизненное содержание с иждивением

В этом случае вместо денежных выплат или в дополнение к ним в условиях договора перечисляются конкретные услуги помощи и заботы, которые будет исполнять приобретатель квартиры по отношению к её бывшему владельцу.

Это могут быть:

• уборка, стирка и мытьё помещения;
• оплата коммунальных услуг;
• покупка и доставка продуктов и других нужных вещей, одежды, обуви;
• приготовление пищи;
• гигиенические процедуры с пожилым человеком;
• его сопровождение к врачу, обеспечение лечения, процедур на дому;
• поездки в санаторий;
• решение других вопросов.

По каждому условию указываются периодичность, результат, ответственный за выполнение.

Каждая услуга в соглашении оценивается в деньгах. Это делается для того, чтобы в спорных вопросах расторжения договора пожизненного содержания можно было рассчитать сумму, на которую фактически была оказана помощь.

Также при сделке по каждому пункту письменно указывается верхний предел расходов, которые готов взять на себя человек, берущий на себя обязательства по ренте. Это делается для того, чтобы защитить его интересы. Так что желание пожилого человека одеваться от Кардена и лечиться в Баден-Бадене за счёт рентоплательщика не пройдёт. Для расчёта стоимости каждой услуги и действий по заботе за основу обычно берут прайсы местных клининговых контор, компаний, предоставляющих сиделок, и т.п. Конечно, общий объём услуг тоже зависит от рыночной цены на квартиру.

Перечисленные в соглашении услуги новый собственник будет регулярно выполнять до смерти рентополучателя.

Такой вариант покупки или дарения квартиры выгоден тем гражданам, у которых нет средств на приобретение недвижимости, но есть силы, время и желание, чтобы заботиться о пожилом человеке долгое время.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Сделка по передаче недвижимости новому владельцу при условии попечения над прежним владельцем может быть заключена только с дееспособным лицом.

Возможны два варианта:

1. договор дарения с проживанием и/или иждивением дарителя;
2. сделка купли-продажи с аналогичными условиями.

Во втором случае рентополучателю, кроме пожизненного попечения, ещё и полагается оговорённая разовая денежная выплата после регистрации сделки (например, треть реальной стоимости квартиры). Если в дальнейшем человек по какой-либо причине потребует расторгнуть договор, эту сумму придётся вернуть. 

Образец договора

Договор должен содержать преамбулу, указывающую на стороны, заключающие сделку, дату и место заключения.

Далее подробно описывается предмет соглашения:

• какая недвижимость переходит к новому собственнику;
• кто именно будет получать содержание и иждивение;
• на основании каких документов ей владел рентополучатель или лицо, действующее в его интересах (например, дочь, оформляющая ренту для матери за счёт своей квартиры);
• нет ли на имуществе каких-либо обременений;
• договорённость между сторонами о стоимости имущества.

Обязательно указывается, будут ли продавец, даритель или указанные им рентополучатели пожизненно проживать в квартире или доме.

Срок действия – продолжительность жизни человека. 

Далее (желательно очень подробно и конкретно) прописываются обязательства нового владельца по содержанию и иждивению получателя ренты с указанием сроков, стоимости услуг, сумм выплат, регулярности и прочих условий. Чем чётче будут сформулированы договорённости сторон в этой части соглашения, тем меньше конфликтных моментов можно ожидать в будущем. В договоре также предусматривается возможность индексации сумм регулярных выплат (на процент инфляции или повышение величины МРОТ).

В документе указываются права и обязанности сторон. Договор пожизненного содержания должен предусматривать условия выкупа ренты, процедуру разрешения конфликтных ситуаций, порядок изменения и расторжения договора.

Необходимые документы

Для совершения сделки купли-продажи или дарения недвижимости с пожизненным содержанием и иждивением понадобятся:

• заполненное заявление на госрегистрацию нового права собственности на недвижимость с обременением;
• письменный и заверенный у нотариуса договор пожизненного содержания с иждивением;
• акт передачи недвижимости;
• квитанции об уплате пошлины;
• документы на недвижимость из бюро технической инвентаризации.

У части населения на руках ещё «бумажные» свидетельства о праве собственности, но уже активно идёт их перевод в электронную базу. Соответственно, в любом случае потребуется выписка из Единого реестра объектов недвижимости, где указываются данные на квартиру или дом, его собственник и наличие обременений. Для того чтобы убедиться, что нет других прописанных, кроме рентополучателя, берётся справка о регистрации граждан по данному адресу.

Регистрация договора

Первым шагом оформления является совместное посещение нотариуса для подписания и заверения договора пожизненной ренты с иждивением.

Но лучше всего ещё до подписания документа каждой стороне отдельно получить консультацию квалифицированного независимого юриста, изучить и тщательно обдумать риски, обсудить спорные пункты.

Нотариус перед подписанием и регистрацией договора обязан убедиться, что обе стороны понимают содержание каждого положения документа, вступают в сделку без давления, добровольно и осознавая последствия.

В заключение стороны совершают последний шаг – государственную регистрацию права собственности. После подписания и заверения договора у нотариуса с полным пакетом документов участники сделки отправляются в МФЦ.

Налоговые обязательства участников сделки

В сентябре 2019 года ФНС РФ своим письмом БС-3-11/7921 дала окончательное разъяснение по взиманию налогов с участников сделки по договорам дарения или купли-продажи с пожизненным содержанием либо рентой.

Вне зависимости от того, предусматривалась ли единоразовая выплата части стоимости недвижимости (то есть совершалась покупка) или имущество передавалось на принципах дарения, такие договоры были признаны возмездными. ФНС обосновала свою позицию тем, что подарка как такового не было: новый собственник имущества будет за него расплачиваться регулярными платежами либо натуральными услугами по уходу.

Поэтому рентоплательщик освобождается от налога даже при заключении договора дарения на недвижимость.

Получатель же регулярных выплат обязан их декларировать и отчислять 13% НДФЛ.

Порядок расторжения договора

Расторгнуть соглашение можно двумя путями:

1. мирной договорённостью (например, сам плательщик ренты заболевает и больше не может нести свои обязательства);
2. расторжение через суд, если одна из сторон считает, что он не исполняется либо оспаривает факт правомочности его заключения.

Чаще встречается второй вариант.

В суд может подать рентополучатель, если:

• рентоплательщик злостно не исполняет свои обязательства (обычно доказательством служит отсутствие выплат в течение года);
• услуги иждивения оказываются нерегулярно и/или некачественно;
• на бывшего владельца недвижимости оказывается физическое или моральное давление, понуждающее его покинуть жилище либо несущее угрозу его существованию.

Также иск может выдвинуть рентоплательщик. Если он не может или не хочет нести свои обязательства дальше, то выкупает свою ренту, заранее предупредив противоположную сторону. При этом плательщик передаёт получателю сумму компенсации. Порядок выкупа ренты и сумма «отступных» в обязательном порядке прописываются в договоре, без них он ничтожен.

В отдельных случаях в суд обращаются потенциальные наследники рентополучателя. Они могут доказывать недееспособность рентополучателя на момент совершения сделки либо некачественное (не соответствующее условиям договора) оказание ему услуг попечения.

В каждом отдельном случае суд принимает решение с учётом всех обстоятельств дела.

Преимущества и недостатки пожизненного содержания с иждивением

При заключении договора пожизненной ренты с иждивением плюсы и минусы у каждой стороны свои.

Выгода для рентоплательщика:

• можно приобрести недвижимость без существенных затрат, оказывая услуги попечения своими силами;
• квартира или дом могут быть получены за цену ниже рыночной;
• можно стать хозяином особо ценного имущества (квартиры в центре города, земли или дома в месте, на которое будет расти спрос);
• оказать помощь старику, позаботиться о нём.

Плюсы для получателя ренты:

• повысить качество своей жизни, не выезжая из привычного дома или квартиры;
• обеспечить заботу и уход за собой, что особенно важно одиноким пожилым людям;
• не нести ответственности за ремонт, содержание, оплату жилья, в котором продолжает жить.

Договор с пожизненным содержанием: недостатки для получателя ренты:

• риск стать жертвой мошенников, которые будут нарушать условия договора;
• возможное давление со стороны плательщика, ждущего смерти пожилого человека;
• выплата НДФЛ.

Минусы для рентоплательщика:

• риски, связанные с имуществом: как владелец он отвечает за состояние жилья, даже если оно будет разрушено (например, дом сгорит), ренту придётся платить и дальше;
• при многолетних выплатах общая сумма может превысить рыночную стоимость недвижимости;
• среди стариков тоже встречаются мошенники, которые, попользовавшись рентой, затем начинают под разными предлогами требовать расторжения договора (лучше на каждую выплату получать расписку, а на иждивение регулярно подписывать акты выполненных работ);
• при старческих деменциях уход может превратиться в морально и физически весьма тяжёлую обязанность;
• после смерти получателя договор могут оспаривать наследники.

Договор дарения с правом пожизненного проживания

Договор дарения с пожизненным проживанием может быть подписан и без условий содержания и иждивения. Так часто поступают люди, желающие передать свою недвижимость кому-либо ещё при жизни (например, чтобы не было споров между наследниками), но предусмотрительно указывающие своё право до смерти пользоваться квартирой или домом. 

Такой договор ничем не будет отличаться по форме, порядку заключения и процедуре от обычного дарения, кроме пункта, обеспечивающего бывшему собственнику право продолжать жить в квартире. Но оно у него было и ранее, поэтому российское законодательство признаёт такое условие правомочным.

Допустим, пожилая женщина имеет детей, имеющих равные права на наследство. Но хочет оставить квартиру целиком не им, а племяннице так, чтобы остальные родственники не смогли оспорить это. Но предусмотрительная бабушка понимает, что племянница может выйти замуж, да и вообще умереть раньше. Поэтому она оформляет дарение квартиры, но оговаривает своё право пожизненно находиться в ней. Владелицей становится племянница, она может прописаться, но не выгонит старушку из жилья.

В условиях старения населения нашей страны и невысоких пенсий договоры дарения и купли-продажи с пожизненным содержанием и иждивением будут становиться всё более распространённым случаем. Пожилые люди смогут поддержать себя материально и обеспечить уход, а следующее поколение и некоммерческие организации – приобрести недвижимость, оказывая помощь старикам.