Как оценить различные виды имущества: рекомендации экспертов

В жизни есть множество ситуаций, когда необходимо оценить имущество. Возникают они, как правило, внезапно и требуют срочных действий, от которых зависит решение каких-либо животрепещущих проблем.

Оценка имущества

Оценка – формализованная процедура определения стоимости имущества с учётом множества факторов, а также профессиональная деятельность специалистов (экспертов-оценщиков) в данной области.

Какое имущество подлежит оценке?

Человеку может понадобиться узнать точную стоимость своей движимости или недвижимости в целом ряде случаев:

• развод и раздел имущества;
• ипотека и кредит под залог;
• получение наследства, его распределение между родственниками, уплата налога на полученный по завещанию дом или участок;
• взыскание имущества в счёт уплаты долга со злостного «уклониста»;
• требование в суде компенсации за порчу собственности с вредителя;
• банкротство физического лица;
• выделение доли в жилье детям при определении порядка попечительства над ними;
• заключение договора об уходе над пожилым человеком с целью получения квартиры;
• определение суммы пошлины при гражданских исках;
• страхование и получение страховых сумм при ДТП, авариях, пожарах и т.п.;
• компенсация за принудительное изъятие участков и жилищ в пользу государства;
• обмен имуществом;
• заключение брачного контракта и множество других житейских ситуаций.

Организациям оценка имущества тоже бывает необходима. Например, при ликвидации, разделе долей между совладельцами, выкупе арендуемых площадей, определении пошлин, сборов, налогов, удовлетворении требований кредиторов и т.п. компании нужно узнать, сколько стоят её основные средства.

Кто проводит оценку имущества?

Оценщика может предоставить заинтересованная сторона.

Так, банки при согласовании ипотеки или кредита присылают своих специалистов.

Вопрос определения кадастровой стоимости недвижимости при внесении объектов в единый государственный реестр является прерогативой региональных органов власти или местного управления, которые на конкурсной основе заключают договоры с экспертами. Муниципалитеты обязаны проводить переоценку раз в 5 лет.

Раньше так называемую «инвентарную» стоимость жилья определяло БТИ. Но теперь к этим показателям оценки прибегают редко.

В процессе взыскания долгов оценка имущества может быть сделана приставами.

При банкротстве этот вопрос решает назначенный арбитражный управляющий.

При получении выплат после ДТП сумму ущерба определяют специалисты страховой организации либо компании, с которой у неё заключён договор.

Но очень часто возникает необходимость в независимой оценке имущества. Это может потребоваться как при решении споров между гражданами (например, такие случаи как развод с разделом «совместно нажитого» или выкуп доли при наследовании имущества несколькими родственниками), так и при несогласии с тем, что «насчитали» представители заинтересованных организаций. Так, после пожаров, затоплений жилых помещений, аварий страховые компании обычно насчитывают такие смехотворные выплаты, что в 9 из 10 случаев пострадавшим приходится с ними судиться. Также склонностью «к занижению» нередко славится служба судебных приставов.

Вот тогда в дело вступают независимые эксперты-оценщики. Их деятельность регулируется Федеральным Законом №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Вариантов на выбор два:

1. обратиться в оценочную компанию;
2. найти частного специалиста-оценщика.

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Эксперт-одиночка в большинстве случаев действует более оперативно, а за работу берёт меньше (так как не обременён накладными расходами). Зато оценочная компания может объективно выполнить самые разные виды услуг, поскольку имеет возможность привлекать «под свои знамёна» любых специалистов в зависимости от потребности. Поэтому «индивидуалы», как правило, занимают узкую нишу: например, эксперт по транспортным средствам или специалист-«земельщик». А компании по оценке стоимости имущества имеют преимущество за счёт широкого профиля.

Не всякий эксперт может быть оценщиком. Чтобы оказывать услуги в этой сфере, необходимо иметь специальное образование (не только по профилю деятельности, но и именно как оценщик), лицензию и сертификат.

Как правило, чтобы получить сертификат оценщика, нужно вступить в саморегулируемую организацию специалистов (СРО) по профилю. Это сопровождается проверкой образования и специальной аттестацией. Только после этого эксперт может заниматься проведением независимой оценки имущества, а также выдавать официальные заключения о стоимости недвижимости, которые примут в суде как доказательство.

Именно из-за такой серьёзной процедуры независимых экспертов-оценщиков на рынке относительно немного. Если в мегаполисах у клиентов есть выбор, то в провинциальных городах иногда всего пара сертифицированных специалистов. Поэтому очень важно при поиске оценщика проверять наличие у него разрешающих документов для проведения независимой экспертизы.

Как оценивают недвижимое имущество?

Выбор инструментария зависит от целей оценки имущества. Отталкиваясь от них, эксперт может принять во внимание целый ряд факторов:

• анализ рынка (по какой цене продавались аналогичные объекты в последние месяцы, какие объекты с завышенной ценой «висят», не находя покупателя);
• расположение недвижимости;
• её состояние и предназначение;
• срок эксплуатации, период, прошедший после капремонта;
• состояние инженерных сетей;
• перспективы развития инфраструктуры в микрорайоне, вероятность колебаний цены на недвижимость данного типа в указанном месте;
• активность продаж, покупательский спрос на подобные объекты и многое другое.

В зависимости от цели определения стоимости недвижимости и набора инструментов её осуществления различают несколько принципиально разных методик. Например, при оценке имущества, предоставленного как залог, рассматривается сразу несколько вариантов: кадастровая, рыночная, ликвидационная стоимость.

Кадастровая стоимость определяется местными властями, а точнее – силами нанятых ими экспертов. Конечно, каждую квартиру, участок или площадь для торговли при этом никто не осматривает. Раз в 5 лет (можно чаще, но не более 3 раз в год) определяется цена на некий средний «квадратный метр» объектов недвижимости данного типа в этом населённом пункте. Кадастровая стоимость носит в большей степени официально-бюрократический характер. Именно опираясь на неё, государство начисляет налоги на собственность и на продажу жилья ранее чем через 3 года после покупки, при наследовании и дарении не родственникам.

Кадастровая стоимость, как правило, отстаёт от рыночной: цены упали из-за низкого спроса (или наоборот – выросли), а в кадастре стоит всё та же сумма. К тому же усреднённая стоимость метра объектов одного класса недвижимости не учитывает их состояние, расположение и другие факторы.

Допустим, две квартиры одинаковой площади и одного года ввода в эксплуатацию в МКД по кадастру будут оценены одинаково, несмотря на дизайнерский ремонт первой и крайнюю запущенность горе-хозяевами второй. Также не будет учтено то, что одна смотрит окнами на шикарный парк, а другая – на помойку.

Поэтому, например, для раздела наследства кадастровая оценка имущества часто оказывается неподходящей, так как вызывает споры, если один из родственников хочет выкупить доли других.

Рыночная стоимость недвижимости складывается из анализа цен, за которые покупались и продавались аналогичные объекты. При этом эксперт старается по максимуму учесть инфраструктуру, расположение, коммуникации (например, наличие лифта и т.п.), ремонт и множество сопутствующих факторов вплоть до вида из окна и благонадёжности соседей.

Для расчёта ликвидационной стоимости самым важным фактором является возможность продать объект в сжатые сроки. Обычно она ниже рыночной процентов на 20-25. К такой методике прибегают при оценке имущества должников перед реализацией.

Инвестиционная оценка делает упор на учёт рисков и перспектив отдачи от вложения денег в объект недвижимости.

Существует множество вариантов определения стоимости объектов недвижимости. По утверждённым методикам в России оценщик может пользоваться тремя способами. Это:

1. сравнительный (сопоставляются цены на объекты со схожими характеристиками и в аналогичном состоянии);
2. доходный (учитываются риски и ожидаемая выгода от использования объекта – допустим, в расчёт принимается факт, что квартиру можно успешно и прибыльно сдавать);
3. затратный (он основан на мысли, что объект не может стоить больше, чем понадобилось бы на его строительство в настоящее время; при этом, в первую очередь, оценивают износ).

Процедура оценки имущества

Если человеку понадобилось узнать объективную ценность его недвижимости либо нужно оспорить уже сделанные кем-либо расчёты стоимости объекта (например, опротестовать страховую оценку имущества, чтобы в суде добиться больших выплат компенсации за ущерб), то следует обратиться к независимому эксперту либо оценочной компании. При этом необходимо понимать, как выстраивается процесс взаимодействия с оценщиками.

Далее будет описан пошаговый алгоритм действий заказчика оценки.

Постановка задания на оценку

В первую очередь, заказчик должен объяснить эксперту своё отношение к объекту недвижимости, подтвердив это документами (копия завещания бывшего владельца, свидетельство о браке с ним, выписка из госреестра о праве собственности, справка от нотариуса о вступлении в права наследования, судебное постановление о взыскании долгов и т.д.). Конечно, оценивать можно что угодно, но вот получить доступ к объекту и документам, содержащим сведения о нём, эксперт сможет только на основании законных прав. Если есть, то заказчик предоставляет эксперту технический паспорт, поэтажный план, выписку из ЕГРН, кадастровые документы. Но иногда экспертиза идёт вместе с восстановлением документов. Например, в содружестве могут работать кадастровый инженер и эксперт-земельщик, оформляя документы на участок.

Для фиксации в договоре условий оказания услуги нужны данные об объекте: его фактическое месторасположение и номер в едином госреестре. На «старые» объекты номеров может не быть. Например, действующая сейчас в России дачная амнистия позволяет установить права собственности на участки и дома, не включённые в реестр, но длительно находящиеся в фактическом владении граждан.

Далее оговаривается цель оценки. Допустим, если эксперту нужно будет делать заключение для суда об оценке имущества супругов или даже свидетельствовать на процессе, то это может обойтись дороже. Уточняется, есть ли факт оспаривания оценки имущества и чем он вызван.

 Если условия, озвученные оценщиком, устраивают заказчика, то стороны переходят к подписанию договора.

Подписание договора

В договоре необходимо указать сроки оценки, ответственность сторон, порядок осуществления расчётов между ними и ожидаемый результат работы с перечислением всего пакета документов, которые должен получить заказчик от эксперта.

Чаще всего эксперты берут аванс в размере 30-50% от стоимости работ.

Цены на рынке услуг оценки недвижимости начинаются от 5000 рублей за объект (в столице и на Севере дороже), но верхнего предела нет – он зависит от размера объекта и объёма работ.

Сбор информации

Эксперт выезжает на объект, осматривает его, при необходимости привлекая узких специалистов.

Далее он осуществляет анализ рынка, изучает документы, статистику, прогнозы развития микрорайона и другую информацию.

Расчёт стоимости

Используя методы, о которых уже было сказано выше, эксперт рассчитывает стоимость объекта. В чём-то они схожи, но каждый метод имеет свои нюансы. Поэтому грамотный эксперт-оценщик, как правило, пользуется двумя-тремя вариантами определения стоимости объектов, чтобы вывести «средневзвешенную» сумму.

Учёт условий

Анализируя преимущества и недостатки объекта недвижимости, эксперт использует повышающие и понижающие коэффициенты.

Допустим, при анализе рынка была выведена средняя цена на подобные квартиры в районе. Преимуществом именно этой является наличие детского сада непосредственно во дворе, а спрос в городе на квартиры особенно высок со стороны родителей с детьми. Это может стать поводом для повышения оценки квартиры.

Формирование отчёта

Итогом работы оценщика становится оформление отчета, который он передаёт заказчику.

По правилам, установленным 135-ФЗ, отчёт оценщика должен быть сброшюрован, подшит и пронумерован постранично. Документ заверяется печатью эксперта (или печатями и подписями всех специалистов, если их было несколько), на обратной стороне над сшивающей нитью приклеивается шильдик – небольшая этикетка с указанием числа листов и печатью, чтобы ничего нельзя было подделать в готовом отчёте.

B документе обязательно должны быть:

• изначальное задание на оценку;
• сведения o заказчике и оценщике;
• выводы, включая точную стоимость оценки;
• допуски и условия, учтённые оценщиком;
• ссылка на стандарты оценивания;
• описание объекта, подтверждённое ссылками на документы, в которых содержатся его характеристики (поэтажный план, кадастровый и технический паспорта и т.п.);
• итоги мониторинга рынка и анализа внешних факторов;
• описание процедуры оценки;
• согласование результатов;
• приложение к отчёту с копиями всех документов, которые использовал оценщик.

Проверив, что документ включает все перечисленные сведения, заказчик подписывает акт выполненных работ.

Сроки для проведения оценки имущества разнятся по регионам в зависимости от загруженности экспертов. В среднем можно уложиться в неделю, но в отдельных городах, где оценщиков очень мало, выполнение работ может длиться и месяц.

Для чего нужна оценка имущества?

Поводов для проведения оценки имущества множество. Но есть топ-5 ситуаций, с которыми эксперты сталкиваются чаще всего. У каждой из них имеются свои цели и нюансы проведения.

Оценка имущества для наследства

Завещатель может оставить всё нажитое имущество нескольким наследникам с формулировкой «в равных долях» или в другом соотношении. Также человек может не выразить свою волю, тогда после его смерти доли родственников определяются по закону.

Легко разобраться с деньгами на счету или тем, что можно разделить «в натуре» или быстро продать. А как быть, если завещанный внукам дом один из них хочет оставить себе? Нужно определить суммы денег, которые он обязан выплатить другим наследникам. Кадастровая стоимость может не устроить родственников, так как она отличается от рыночной в большую или меньшую сторону. В этом случае, чтобы разрешить ситуацию, заказывают оценку наследственного имущества.

Если недвижимость завещана не родственнику, то ему придётся платить НДФЛ. В этой ситуации (например, при плохом состоянии жилища) кадастровая стоимость может быть слишком высокой. Тогда гражданин заказывает независимую оценку, чтобы оспорить сумму налога.

Оценка имущества должника

В различных ситуациях (невыплата кредитов, злостное уклонение от алиментов, причинение ущерба чужому имуществу) суд может выдать постановление о принудительном взыскании долга. Истец обращается в службу судебных приставов, которая обязана осуществить решение суда на практике.

Счета ответчика арестовываются, деньги списываются для уплаты долга. Но если средств нет или их не хватает, то приставы имеют право описать имущество должника, изъять ценности и реализовать их для удовлетворения требований истца.

Приставы могут забрать практически всё, за исключением орудий труда и личных вещей. В том числе они могут выставить на продажу недвижимость, принадлежащую должнику. Но возникает вопрос: за сколько продать имущество?

Приставы имеют право самостоятельно оценивать реализуемое имущество должников. Но цель сотрудников ФССП – быстрее «сбыть» изъятое. Поэтому они склонны занижать стоимость относительно рыночной. В этой ситуации должник часто попадает в странную ситуацию: и имущество забрали, и на уплату долга не хватило. При этом можно оспорить оценку арестованного имущества, сделанную приставами, через суд, обратившись к независимому эксперту.

При выдаче кредитов и ипотеки банки также проводят оценку недвижимости под залог, чтобы убедиться, что при злостной неуплате будет что взыскать с должников.

Страховая оценка имущества

При страховании оценка имущества нужна дважды.

При заключении договора необходимо определить страховую сумму. Она может быть равна рыночной (реальной) стоимости имущества, а может быть меньше её. Но страховая компания не согласится, допустим, застраховать домишко за 100 тысяч на сумму в 2 миллиона, потому что тогда слишком велик риск умышленного уничтожения малоценного имущества для получения большой выплаты. Таким образом, представители страховой компании производят оценку первый раз. Определённая сумма – это максимум, который пострадавший получит при полном уничтожении имущества.

При наступлении страхового случая определяется степень ущерба. Не часто уничтожено 100%. Например, при затоплении квартиры может пострадать лишь часть площади. Соответственно, оценка проводится второй раз, чтобы понять степень ущерба и высчитать страховую сумму.

Компании также склонны занижать ущерб, чтобы уменьшить выплаты. Поэтому часто приходится обращаться к независимому эксперту, чтобы затем на основе полученного от него заключения провести судебную оценку имущества.

Оценка имущества супругов

При расторжении брака имущество часто разделяется «в натуре» в неравных долях: допустим, бывшей жене остаётся квартира, а экс-мужу – авто и дача. Если по поводу равнозначности этих долей возникает спор (а происходит это очень часто!), то нужна независимая экспертиза оценки имущества супругов, чтобы понять, кто, кому и сколько должен «доплатить». При этом зачастую нужно учесть ещё и интересы детей.

Оценивается только совместно нажитое имущество, а приобретённое до брака остаётся за каждым из экс-супругов в полном объёме. Но и здесь нередки споры, что считать общим, а что – личным.

Проблема часто состоит в том, что к независимой экспертизе могут обратиться обе стороны. И если суммы от оценщиков разнятся, то при рассмотрении в суде дело может затянуться.

Оценка имущества организации

При ликвидации и банкротстве фирмы несут обязательство рассчитаться со своими контрагентами по всем обязательствам. Если денег для этого не хватает, то в счёт долга изымается имущество компании, которое нужно оценить.

Но это не единственный повод для процедуры объективного определения стоимости компании. Кроме этого, оценка нужна в следующих ситуациях:

• выкуп доли у одного из совладельцев, если он «выходит из дела»;
• привлечение инвесторов;
• получение кредитов на развитие бизнеса;
• развод владельца (чтобы выделить долю бывшей семье);
• наследование фирмы;
• продажа компании;
• проведение дополнительной эмиссии акций АО и прочее.

Эксперты по определению стоимости бизнеса – это элита рынка оценивания имущества. Кроме инструментария, предусмотренного 135-ФЗ от 1998 года, им необходимо владеть знаниями в области экономики, отслеживать ситуацию на рынке, быть экспертами в области нематериальных ресурсов (например, авторского права и т.п.).

Выводы

И обычные люди, и компании могут внезапно столкнуться с необходимостью объективно определить стоимость какого-либо имущества – как своего личного, так и даримого, наследуемого, совместно нажитого и т.д. При этом нужно разобраться в целях и процедуре проведения экспертизы стоимости, а также чётко знать, какие документы в результате проведения оценки имущества нужно получить от независимого специалиста.

Оценщик обязан проводить определение стоимости имущества не по собственному произволу и фантазии, а в строгом соответствии со стандартами, заложенными в ФЗ-135 от 1998 года. Только заключение эксперта по методикам, указанным в законе, примут как доказательство в суде.