Помощь юриста в решении вопросов по земельным участкам

Земельное право и вопросы земельных отношений в нашей стране – довольно молодое явление. Ещё чуть больше 20 лет назад все «родные просторы» принадлежали государству. Не было самого понятия собственности на землю, а на часть участков – и разрешительных документов как таковых. Многие помнят, что, например, факт наличия дачи часто можно было подтвердить только членской книжкой в садовом товариществе, где отмечались взносы и «трудодни». А новых хозяев председатель вносил в списки, просто вычёркивая предыдущих.

Земельные споры

Вопросы и споры вокруг земельных участков в России возникают постоянно. Бурные процессы приватизации 90-х, дачная амнистия, изменение границ муниципалитетов, непростое становление российской современной системы кадастра привели к тому, что во многих регионах в учёте земли, определении прав собственности и границ царит полный хаос. Одни участки до сих пор являются «белыми пятнами» в реестре недвижимости, другие оформлены с ошибками, третьи вызывают споры.

Россияне, совсем недавно получившие «право на землю», достаточно бурно и остро реагируют на спорные вопросы. Часто между заинтересованными лицами разгораются нешуточные баталии.

К тому же нормы права иногда противоречат друг другу, допускают двойственные толкования, а судебная практика по земельным спорам ещё только нарабатывается. Дополнительно приходится учитывать положения экологического законодательства, определение предназначения земель, строительные правила, природоохранные нормы и многое другое. Часто сюжетам разбирательств по поводу владения участками позавидовали бы Кристи и Конан Дойл.

Реальный случай: воспользовавшись положениями так называемой «дачной амнистии», житель индивидуального дома в пределах города оформил собственность на участок. Да, закон предоставил ему такую возможность как гражданину, фактически уже владеющему землёй и использующему её. Все документы были оформлены верно, границы определены, участок поставлен на кадастровый учёт. Но по факту на территории испокон веков стоит трансформаторная будка, принадлежащая частной электроснабжающей компании. Последняя не задумывалась о том, где находится её имущество, так как выросла из МУП и будку ставила во времена, когда было «всё вокруг народное, всё вокруг моё». Разгорелась реальная война. Собственник требует убрать трансформатор или платить аренду. Компания не знает, что предпринять: оспаривать приватизацию? Выкупать? Оформлять сервитут?

Именно такая запутанность современной ситуации при спорах по земельным вопросам требует участия юриста. Квалифицированный специалист может не только объяснить порядок и правила разрешения дилеммы, но и подсказать изящный выход из тупика, станет посредником в деле для сохранения добрососедских отношений.

Виды земельных споров

Вариантов конфликтов по поводу участков множество. Некоторые длятся годами, не находя своего решения. Но практика уже позволила выделить самые типичные и болезненные вопросы, по поводу которых конфликтуют владельцы и землепользователи.

Нарушение границ земельного участка

Это самый распространённый вариант спорных вопросов как среди мелких собственников, так и среди крупных землевладельцев.

В советские времена границы часто являлись условными либо не оформлялись должным образом. Многое бытовало на уровне привычек и «обычного права». Допустим, десятилетиями садоводы ходили за водой по тропинке, искренне считая её общественным местом, пока новый собственник не обнаружил, что по документам это – его земля. Или магазин, внезапно узнавший, что при оформлении ТСЖ жители соседнего дома приватизировали участок по «самый порог» торгового заведения, а значит, подъезд и разгрузка машин теперь чреваты судебными разбирательствами. Узнаваемые ситуации, не правда ли? А уж заборы, имеющие свойство «дрейфовать» самым таинственным образом, вообще становятся началом вендетты.

При приватизации и межевании (особенно в 90-е) многое делалось со слов заявителей, на основе данных неточных приборов. «Бумажный» кадастровый учёт содержал массу ошибок, перекочевавших потом в электронную базу данных. Часто тот, кто первым заявлял о своём праве на собственность, и указывал границы. Дачная амнистия тоже подливает масла в огонь, так как за основу берёт фактическое использование земли. До 90% практики юристов, специализирующихся на этой сфере, так или иначе связано со спорами об определении границ земельных участков.

Споры по поводу признания права собственности

Возникновение прав на землю регулируется главой 5 Земельного кодекса РФ. Но современное законодательство содержит указание на целый ряд вариантов их образования:

• безвозмездное пользование на определённый срок (в 90-е многие муниципалитеты передавали так недвижимость, не имея возможности содержать её, а сейчас начинают оспаривать эти договоры);
• бессрочное пользование;
• аренда (в том числе – с сохранением условий договора неизменным, такое тоже часто практиковалось в 90-е);
• получение в наследство;
• сервитут (ограничение владений за счёт использования для общественных нужд, распространённый случай – право прохода по территории);
• приватизация как основание возникновения прав на земельный участок;
• купля-продажа и другие способы.

Право собственности на землю должно быть зарегистрировано, то есть каждый участок должен быть поставлен на учёт в Едином госреестре объектов недвижимости.

Чаще всего оспариваются права, возникшие в ходе наследования, а также безвозмездное пользование и приватизация. Если собственность или право пользования на участок никто не оспаривает, то действующая «дачная амнистия» (в очередной раз продлённая до 2021 года) позволяет оформить владение тем лицом, кто фактически уже эксплуатирует землю. При помощи опытного юриста это возможно сделать, даже если произошёл самозахват земли.

Самовольные постройки

Достаточно сложными являются дела, связанные со спорами по поводу самовольных построек. Периодически в новостях мелькают кадры с бульдозерами, сносящими ларьки и кафешки в крупных городах.

Но проблемы имеют более широкий спектр. Это и целые посёлки, построенные на землях, не предназначенных для ИВС из-за ошибок в кадастре, мошенничества или неточного определения границ муниципалитета, и жилые комплексы, разрешение на строительство которых на земельном участке было получено в 90-е, а по факту в кадастре собственность на территорию не была отображена должным образом.

Нередки ситуации, когда соседи оспаривают постройки на прилегающих участках, возводимые с ущербом для их прав: слишком близко от границы, с выступающими в их сторону частями и т.п.

Пересмотр кадастровой стоимости участка

Долгое время налог на землю в России был символическим или незначительным. К тому же рынок недвижимости менялся, происходила инфляция, поэтому собственники часто не задумывались о том, в какую сумму государство оценило их «поместье». Сегодня один из частых вопросов на консультациях с юристом по земельному праву – как уменьшить кадастровую стоимость, чтобы платить меньше налогов. Это особенно актуально не только при постоянном владении, но и, например, при получении участка в дар не родственниками, при разделе имущества и т.п. Опытный специалист объяснит процедуру оспаривания кадастровой стоимости, поможет организовать независимую экспертизу и/или защитит интересы собственника в суде.

Также оспаривание суммы оценки актуально в тех случаях, когда участок у частного собственника забирает государство. Это возможно по закону в ряде случаев, например, для строительства социально значимых объектов. От кадастровой стоимости будет зависеть размер компенсации, которую получит владелец. Допустим, производится принудительное изъятие земли для государственных или муниципальных нужд (строительство школы, автодороги и т.п.). Независимая оценка и помощь опытного юриста позволят увеличить компенсацию.

Раздел дома, земельного участка

Бракоразводные процессы и наследование часто приводят к необходимости разделить недвижимое имущество.

Адвокат или юрист по земельным вопросам подскажет, в каких случаях нужно выделить части участка и дома в натуре, а когда проще и быстрее оформить долевую собственность, а также разъяснит, как это сделать правильно. Обращение к специалисту позволит избежать ссоры с родственниками или экс-супругом, решая вопросы мирно через посредника.

Приобретательная давность

Так как многие владельцы и по настоящий момент не оформили собственность на землю надлежащим образом, то на основании статьи 234 ГК РФ они могут ссылаться на так называемое приобретательное право.

То есть, если гражданин, не имея документов на участок и/или дом на нём, может подтвердить, что он честно и открыто пользовался ими, а также нёс надлежащим образом ответственность, то его право собственности на эти объекты будет защищено законом – так же, как если бы он оформил собственность. На основании этого он может заявить о своих правах, отстаивать их в суде и зарегистрировать свой участок в кадастре.

Условием для приобретательного права на недвижимость является срок фактического владения ею не менее 15 лет. Сюда же можно присоединить период, когда участком пользовались те, от кого он был унаследован. Допустим, бабушка жила в частном домике с огородом в деревне, в колхозе ей никаких документов на собственность не выдавали. После её смерти внуки могут заявить о своём праве на основе приобретательной давности, плюсуя к периоду своего владения те 50 и более лет, когда фактической хозяйкой дома была бабушка.

Основаниями для прекращения права собственности на земельный участок в данном случае будет лишь добровольный отказ от него или отчуждение (согласно ст. 44 ЗК РФ).

Споры по поводу земли общего пользования

Очень часто такие конфликты возникают у жильцов ТСЖ и ТОС. Допустим, один из них возводит на прилегающем участке гараж или сарай. «Строитель» считает, что он имеет на это право, так как является совладельцем земли. Но на землях общего пользования можно возводить объекты только с согласия всех собственников и при оформлении их коллективного решения протоколом.

Кстати, в последние годы выделенная стоянка для авто также признаётся объектом недвижимости. А значит, при несогласованном использовании общего имущества другие жители имеют полное право подать в суд для решения земельного вопроса и заставить ликвидировать «самострой».

Основные этапы рассмотрения земельных споров

Далее будет приведена пошаговая инструкция по решению земельного спора мирным путём или в судебном порядке. Процесс может быть достаточно хлопотным, продолжительным, но всегда есть шанс отстоять своё право на земельный участок.

Сбор необходимых документов

В современных условиях право на собственность подтверждается записью в Едином госреестре объектов недвижимости. Теперь он носит электронный характер, а потому бумажные свидетельства о собственности выдавать перестали.

Но поскольку далеко не все владельцы поставили свои «наделы» на кадастровый учёт, то для признания или изменения прав на земельный участок они могут собрать пакет из самых разных документов:

• договор купли-продажи, передачи в пользование;
• архивные бумажные карточки учёта участков (можно затребовать в муниципальном учреждении кадастра);
• членские книжки огородных товариществ;
• свидетельства на собственность;
• справки от председателей садов об уплате членских взносов и т.п.;
• документы о правах наследования по закону (можно запросить у нотариуса) и т.д.

Если участок не прошёл процедуру кадастрового учёта либо есть спор по границам, то необходимо вызвать специалистов и провести замеры, съёмку местности.

Кадастровый инженер должен иметь лицензию и сертификат. Вместе с бумажным планом он обязан выдать диск с информацией, оформленной посредством специальной программы.

Составление и подача искового заявления

Лучше всего сделать это по месту нахождения участка земли. При неимущественных спорах и когда ущерб до 50 тысяч рублей, следует обращаться в мировой суд. В других случаях – в суд общей юрисдикции. При решении противоречий между юрлицами – в арбитраж.

Если есть сомнения о подсудности, то лучше позвонить в секретариат и уточнить.

В исковом заявлении указываются ФИО гражданина, его контакты, адрес и телефон. При наличии ответчика – все доступные о нём сведения.

Далее подробно описывается ситуация, вызвавшая спор, со ссылкой на правоустанавливающие документы либо факты приобретательной давности. Обязательно указываются идентификационный код участка (если он присвоен) и фактический адрес его расположения.

Истцу необходимо чётко изложить свои претензии и требования, указать, чего именно он хочет: сноса, компенсации, изменения/признания права собственности, разделения участка в натуре, разрешения спорного земельного вопроса, передвижения забора и т.п.

В качестве приложения должны быть представлены документы. Лучше, чтобы это были копии, а оригиналы оставались на руках. При необходимости суд сверится с ними. Исковое заявление можно оформить по образцу. Доставляется оно в суд лично либо почтой – заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Уведомление участников спора

Оптимальный вариант – ещё до написания иска отправить заказным письмом с уведомлением всем участникам спора по земельному участку претензию с описанием сложившейся ситуации. Часто уже это помогает перейти к мирному урегулированию вопроса вместо судебного разбирательства.

Если иск уже подан, то нужно письменно уведомить о нём ответчиков и другие заинтересованные стороны.

Судебное производство

В спорах по земельным участкам суд придерживается принципа состязательности. Это означает, что обе стороны имеют право активно отстаивать свою позицию, приводя всевозможные документальные и иные свидетельства. Суд встанет на сторону того, чьи аргументы будут убедительнее. Иногда для вынесения решения запрашивают данные из архивов, вызывают свидетелей и т.п.

Исполнение судебного решения

При вынесении судебного решения оно является обязательным для исполнения в указанные сроки. Если ответчик уклоняется от предписанных ему действий, то истец имеет право обратиться в службу судебных приставов. Таким образом он обеспечит принудительное прекращение права собственности на земельный участок, снятие средств со счетов ответчика, снос здания и другие действия, предписанные судом.

Помощь юриста по земельным вопросам

Сложность современной судебной практики по земельным вопросам и затруднения со сбором правоустанавливающих документов – причина, по которой имеет смысл заручиться поддержкой опытного юриста. Далеко не все специалисты разбираются в этом разделе права и смежных областях. Поэтому только квалифицированный специалист, занимающийся именно земельными вопросами, сможет разъяснить все нормы закона, поддержать в суде, а иногда – распутать клубок земельных споров на практике в процессе мирного урегулирования.

Компетенции юриста:

• установление и изменение порядка использования земли;
• оспаривание отказа в приватизации;
• решение проблем с нарушением границ;
• взаимодействие с органами власти при незаконном изъятии земельных участков государством, при оспаривании размера компенсаций за них, при незаконных попытках разорвать договор о пользовании землёй;
• споры, возникающие из негаторных (владельческих) исков (о прекращении неправомерных действий со стороны нарушителя и о возмещении причинённых им убытков);
• конфликты при наследовании земельных участков;
• раздел собственности на землю между экс-супругами;
• споры о выделении доли в земельном участке;
• споры о межевании и постановке на кадастровый учёт земельных участков;
• помощь с выкупом земельного участка;
• изменение вида разрешённого использования территории и многое другое.

Преимущества обращения за юридической помощью

Решение земельных споров – зона повышенной конфликтности. Сохранение добрососедских или родственных отношений часто является большей ценностью, чем та сумма, которая будет уплачена юристу.

Судебный процесс по земельным спорам ведётся в соревновательном ключе. Не каждый обычный гражданин имеет время и знания для того, чтобы собрать весь пакет документов, аргументированно вести спор с противоположной стороной, доказывать судье свою правоту. Поэтому лучше возложить эти функции на юриста.

В случае споров по поводу незаконного строительства или изменения предназначения земли придётся иметь дело с муниципалитетом. В этих ситуациях помощь юриста будет незаменимой, так как властные органы имеют целый аппарат сотрудников для ведения судебных процессов.

Услуги юриста

К юристу по земельным вопросам лучше всего обращаться на самых ранних стадиях разбирательства, когда ещё не затрачены время, нервы и деньги на неверные ходы.

Он сможет:

• провести переговоры с участниками конфликта;
• проконсультировать по земельному праву, смежным отраслям, процедурам регистрации собственности;
• найти варианты решения вопроса, используя лазейки в правовом поле;
• написать претензию и исковое заявление;
• помочь в сборе документов;
• представительствовать в суде и активно вести процесс.

Стоимость варьируется от региона, необходимой услуги, цены на оспариваемую недвижимость и востребованности специалиста.

На консультацию может потребоваться от 1000 до 3000 рублей, на написание искового заявления – от 2000 до 15000, на представительство в суде – от 20000 рублей.

Тем не менее помощь юриста окупится за счёт эффективного, быстрого и бесконфликтного решения вопроса по земельному спору, получению большей суммы компенсации. А самое главное – за счёт защиты прав гражданина на владение и использование земли в условиях запутанного законодательства и сложной практики урегулирования споров по участкам.

Заключение

Российский рынок земли находится в стадии становления. Далеко не все участки, фактически находящиеся в пользовании или владении у граждан и компаний на сегодняшний день, оформлены должным образом. Сведения в реестр заносились с множеством ошибок. А это значит, что число дел по земельным спорам будет неуклонно расти в ближайшее десятилетие.