Неопределённая экономическая и социальная обстановка словно призывает нас проявить осторожность. Не брать новых кредитов, не делать крупных покупок, не менять работу, сидеть тихо и всего опасаться. Но оправданны ли все эти меры? Может быть, кризисный период как раз и создан для перемен, рывка к лучшему, к более светлой и счастливой жизни?
Недвижимость в кризис
Кризис 2020 года предсказывали. Правда, никто и предположить не мог, что его вызовет пандемия коронавируса. Многие россияне приостановили планируемые дела. Думать же о покупке квартир вроде бы совсем глупо – не время.
Но давайте разберёмся, что происходит с ценами на недвижимость в кризис, благо, сведений для анализа – масса. Ещё свежи в памяти пики взлётов и падений экономики в 1998, 2008 и 2014 годах. Ослабление рубля, рост инфляции – всё это уже было. Каждый раз люди оставались без денег и просто не могли себе позволить купить недвижимость. Малый спрос понижал цены. К примеру, в 1998 году они упали на 30-35 процентов в долларах. Причём тогда ещё не давали ипотеку, сектор новостроек только зарождался, так что основной удар пришёлся по вторичке.
В 2008 году жильё подешевело на 30-35 процентов в долларах и на 10-15 процентов в рублях. Многие компании не смогли справиться и обанкротились. В 2014-2016 годах стоимость жилья понизилась на 15-20 процентов в рублях. Многие компании приостановили свои проекты. Появилось огромное количество долгостроев и обманутые дольщики, которым довольно долго пришлось отстаивать свои права в различных инстанциях.
Как изменятся цены на недвижимость в 2020 году?
Недвижимость в период пандемии тоже стала стремительно дешеветь. Правда, не до такой степени, чтобы московские квартиры мог себе позволить купить любой житель регионов. Аналитики взвесили цены в семидесяти городах России с населением более 300 тысяч человек и динамику перемен с 1 апреля. Падение по стране составило от двух до пяти процентов – это только за один месяц. Чем больше период ограничений, тем дальше идёт снижение. Эксперты прогнозируют, что к концу самоизоляции цены на вторичку могут снизиться на 10-20 процентов.
Собственникам жилья уже приходится сбывать квадратные метры по сниженным ценам или снимать недвижимость с продажи – до лучших времён. Между тем эксперты заявляют, что нас ждёт и дальнейшее снижение числа сделок. И оно будет обвальным – на 40-50%. Впрочем, во второй половине года прогнозируется постепенное исправление ситуации.
Выгодные сделки с недвижимостью в период пандемии
Сделки с недвижимостью и коронавирус кажутся не очень совместимыми. Но на самом деле эксперты считают кризис одним из самых благоприятных моментов для покупки жилья. Цены падают, застройщики придумывают различные акции и дают скидки, бонусы, чтобы хоть как-то сбыть свой товар. Вдобавок ко всему государство идёт навстречу населению, и вот уже ипотечная ставка опустилась до шести с половиной процентов. Разве это не лучшее время для покупок? Ведь тот, у кого сейчас есть средства на приобретение недвижимости, оказывается в очень выгодном положении и может выбирать из огромного ассортимента предложений, влиять на цену. Продавцы во время кризиса стараются не упускать человека, который явно готов и способен купить недвижимость.
К концу года цены на недвижимость, скорее всего, вновь поднимутся. Поэтому сейчас лучше покупать, а потом – продавать. Деньги не должны лежать мёртвым грузом. Они приумножаются, когда «работают».
Как покупать квартиру в кризис?
Не спешите с выбором. Хорошенько изучите застройщика, почитайте отзывы, посмотрите в базе арбитражных дел, нет ли у него судебных исков.
На что ещё обратить внимание:
- бухгалтерские отчёты на официальном сайте компании;
- налоговая выписка по юридическому лицу;
- сведения о долгах в банке данных судебных производств.
Ищите квартиру, которая впоследствии точно подорожает. Это зависит от расположения, благоустройства, инфраструктуры. Конечно же, стоит изучить цены, посмотреть выгодные предложения. Может быть, задуматься о покупке квартиры в доме, который находится ещё на первом этапе строительства, – цена будет сверхприятной, процентов на 25 ниже, чем готовая. А после окончания строительства она поднимется в цене процентов на 60.
Случаев обмана со строящимся жильём очень много, особенно на стадии котлована. Выбирайте проекты с частично готовыми домами, с уже возведёнными внешними стенами.
Имейте в виду, что застройщики специально сообщают о грядущем дедлайне. Рассказывают, что вот-вот кризис кончится и цены поднимутся. Советуют брать, пока не поздно. Распространены также истории о том, что именно на эту квартиру уже есть и другой покупатель. Если не примете решение прямо здесь и сейчас, она «уйдёт».
Если выбираете жильё на вторичном рынке, приходите на просмотры заранее, пообщайтесь с соседями, оцените состояние двора, подъезда. Так можно получить более полную картину, чем от рассказа риелтора.
Покупать квартиру в кризис – это особенный риск. Ведь в такие периоды резко увеличивается количество мошенников. К тому же гражданам не всегда удаётся выстоять под напором продавцов. В результате можно совершить невыгодную сделку. Так что лучше обратиться за помощью к грамотным специалистам, профессионалам, хорошенько проверив их надёжность и репутацию.
Продажа недвижимости в кризис
Эксперты говорят о том, что кризис понижает цены на квартиры. Экономическая и политическая нестабильность особенно сильно бьёт по вторичному рынку. Доходы населения снижаются, продукты и промтовары становятся дороже. Низкие проценты по ипотеке рассчитаны на новостройки. Сказывается и страх людей перед непонятным будущим. В такие периоды предложение намного превышает спрос. Дешевеют даже всегда популярные однокомнатные квартиры. А скидки на жильё с большой площадью становятся ещё значительнее.
В каких случаях продавать:
- необходима крупная сумма, и других источников нет;
- для обмена на меньшее жильё, когда коммунальные услуги, налоги и прочие платежи стали непосильной нагрузкой;
- квартира досталась в наследство, она не нужна, и её невозможно сдать в аренду;
- срочный переезд.
Продать жильё в кризис по хорошей цене сложно. Если есть возможность, то лучше её сдать. Правда, это дополнительные, причём немалые, хлопоты.
Если необходимо продать жильё в одном месте и купить в другом, то лучше делать это без большого разрыва во времени. В период кризиса всё быстро меняется, и полученных средств на новую квартиру может оказаться мало.
При продаже квартиры следует изучить рынок и цены, а может быть, обратиться к специалисту, который лучше знает нюансы продвижения товаров. Вдобавок он поможет с безопасностью проведения сделки.
Перед показами приведите жильё в порядок. Как минимум – хорошо приберитесь и выбросьте лишние, совсем уж неприглядные предметы интерьера. Если есть возможность, сделайте недорогой косметический ремонт. Впрочем, в период кризиса вы вряд ли за счёт этого продадите квартиру дороже.
Предполагается, что во второй половине года цены могут начать расти. Обычно лето считается «мёртвым» сезоном для продаж и в хорошие времена, а осень – наиболее активным периодом. Есть мнение о том, что к апрелю 2021 года стоимость жилья вновь начнёт падать. Так что, видимо, лучший период для продаж – ближайшие осень и зима.
Риски сделок с недвижимостью в период кризиса
Продавать и покупать недвижимость – дело не совсем безопасное, особенно в кризис. Именно в этот период велик риск срыва сроков строительства. Можно долго разбираться с проблемным застройщиком, и неизвестно, когда и чем это закончится.
Постарайтесь познакомиться с историей жилья и продавца. В кризис мошенники активизируются и стараются продавать «нечистые» с правовой точки зрения квартиры или недвижимость, подлежащую продаже в случае банкротства. Может оказаться так, что заплатите деньги, а договор потом признают недействительным. Останетесь без жилья и средств.
Можно самим посмотреть информацию в интернете – на сайтах приставов, обычных и арбитражных судов, Росреестра. Зачастую можно многое узнать о человеке, если просто написать в поисковике браузера его имя, фамилию и город. Конечно, больше информации предоставит юрист. Услуга платная, но это хороший способ обезопасить себя.
Во время кризиса резко возрастает количество предложений с различными хитрыми схемами приобретения жилья. Например, предлагают перечислить тысяч десять и стать обладателями инвестиционного пакета с прибылью до трёхсот процентов. Не надо участвовать в непонятных вам сделках.
Проблемы могут быть связаны и с гражданами, которые отказались от участия в приватизации, но зарегистрированы в квартире на момент сделки. Причём они могут и проживать, и временно выбыть из квартиры, сохраняя при этом право пользования жильём. Если они откажутся добровольно освободить жилище, их будет непросто выселить даже через суд.
Другие риски:
- ущемлены права наследников;
- поддельная доверенность от собственника;
- недееспособный продавец.
Закажите выписку из ЕГРП. Таким образом вы узнаете, кто собственник, сколько их и наложены ли на жильё аресты или обременения. Также из выписки станет известно, как часто менялись собственники и на каких основаниях она приобреталась.
Простую выписку вправе заказать любой человек, расширенную – только собственник. Если он не хочет её делать, это уже должно вызвать подозрения. Если выяснится, что жильё то и дело продавали, будьте осторожнее. В этом случае следует дальше продолжить проверку «чистоты» квартиры и самой сделки.
Выводы
Кризис может оказаться хорошим временем для новых проектов. В этот период выгодно покупать жильё – если есть свободные финансы. Впрочем, существуют и большие риски совершить ошибку. Можно вложить средства в жильё, которое не подорожает, а, наоборот, ещё больше потеряет в цене, или окажется, что его вообще невозможно продать из-за неудачного расположения, ошибок при возведении или по другим причинам.
Конечно, важнее всего не паниковать и не совершать слишком резких действий. Иначе можно ничего не выиграть на сделках, более того – лишиться средств, ничего при этом не купив.
Сейчас стоимость недвижимости падает, потому что снизился спрос. Официальная статистика вроде бы утешительна, и даже есть планы по переходу к следующим этапам выхода из режима ограничений. Тем не менее долгосрочные перспективы туманны. Сравнивать цены нужно постоянно, поскольку всё очень быстро меняется. Анализируйте происходящее и принимайте решение, хорошо всё взвесив.