Общая характеристика 218 ФЗ: понятие, принципы, порядок государственной регистрации недвижимости

218 ФЗ о госрегистрации недвижимого имущества

У многих из нас есть какое-то недвижимое имущество: квартира, дача, дом, земельный участок. Но просто иметь его в личной собственности недостаточно. Необходимо, чтобы государство признало за гражданином факт обладания им. Для этого и существует государственная регистрация собственности (статья 293 ГК РФ) и иных вещных прав в отношении недвижимого имущества. Таковыми являются:

  • хозяйственное ведение (статья 294 ГК РФ);
  • оперативное управление (статья 296 ГК РФ);
  • пожизненное наследуемое владение землёй (статьи 260, 265 ГК РФ);
  • бессрочное пользование участком (статьи 266267, 269 ГК РФ);
  • сервитут (статья 274 ГК РФ).

Под сервитутом понимается такое использование недвижимости, которое необходимо для личных или общественных целей (например: право проезда через чужой земельный участок). 

Каждое из этих прав предусматривает возникновение между государством в лице регистрирующего органа и гражданином правовых отношений. Согласно 218 ФЗ о государственной регистрации недвижимости под ними подразумевается юридический акт, который даёт законное основание признавать за конкретным человеком или организацией возможность владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как собственным. Регистрация недвижимости обязательна. Она прямое доказательство наличия права собственности гражданина или юридического лица. Данную процедуру осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, картографии и земельного кадастра (Росреестр). 

Целями государственной регистрации недвижимого имущества являются:

  1. Юридическая защита возможностей и законных интересов собственников или обладателей вещного права на квартиру, дом или землю.
  2. Создание одного реестра недвижимости в целях обеспечения гласности о владении конкретным лицом определённым имуществом.
  3. Осуществление государственного контроля за совершением любого рода сделок в отношении собственности (таковыми могут быть купля-продажа, мена, дарение, залог).
  4. Обеспечение политики экономической безопасности на рынке. Эту цель государство ставит для минимизации совершения преступных деяний в сфере прав на недвижимое имущество. Незаконных действий крайне много! К самым распространённым можно отнести: представление поддельных доверительных документов в отношении прав на квартиру; преступные действия нотариуса (некачественное заключение договора, сговор с риэлторами, юридическое оформление документов задним числом); мошенничество, связанное со страхованием жилья; получение взятки государственным служащим Росреестра и многие другие. Полный перечень представлен в главе 22 Уголовного кодекса России.
  5. Обеспечение налогообложения. Так, статья 400 НК РФ предусматривает обязанность уплаты гражданами денежных средств в бюджет государства за приобретённое ими недвижимое имущество. 
  6. Создание прозрачности прав на собственность. Так, чтобы каждое физическое или юридическое лицо могло достоверно знать, кому и на основании чего принадлежит та или иная квартира, дом, дача, земельный участок.

Закон о госрегистрации недвижимости предусматривает две задачи фиксации конкретного права в отношении определённого имущества (статья 131): 

  1. Легализация (узаконивание) возможностей собственника свободно владеть, пользоваться и распоряжаться объектом как своим.
  2. Укрепление механизмов юридической защиты владельцев квартир, дач, земельных участков.

Регистрация прав на недвижимое имущество регулируется, наряду с 218 Федеральным законом, следующими документами:

  1. Кодексами РФ: гражданским (ст. 131, глава 17, ст. 263), земельным (ст. 34.5, глава 18), жилищным (главы 215), налоговым (глава 34), об административных правонарушениях (глава 7), уголовным (ст. 170, 170.1, 170.2).
  2. Законами: ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016, ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 15.05.2017, ФЗ «Об организации страхового дела в России» от 27.11.1992.
  3. Постановлениями Правительства, изданными после 2017 года. Они имеют приоритетную силу перед выпущенными до 01.01.2017. Такие нормативные акты действуют для исполнения приведённых выше законов и кодексов по вопросам порядка государственной регистрации недвижимости. Найти и скачать их можно бесплатно в справочно-правовой системе «Консультант Плюс».

Особенности государственной регистрации недвижимости

Приобретая недвижимое имущество, мы даже не задумываемся о том, зачем нам его регистрировать и какую это играет роль. Раскроем особенности такой процедуры:

  1. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним является юридическим фактом. Это событие, направленное на достижение определённого результата. Так, приходя в Росреестр за справкой о наличии конкретных прав на свою квартиру или дом, мы вступаем в юридические отношения с публичным органом. Именно на её основании можно, к примеру, пойти в суд и доказать, что зарегистрированная недвижимость принадлежит какому-либо лицу.
  2. Итогом государственной регистрации прав на недвижимое имущество является документально зафиксированное Росреестром право конкретного лица на обладание им. И его нельзя будет просто так оспорить.
  3. До 1 марта 2016 года основным документом, подтверждающим право собственности, являлось свидетельство установленной формы, напечатанное на специально изготовленной бумаге. Теперь этого нет. Вместо свидетельства по требованию лица выдаётся справка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она также имеет установленную форму, и в ней содержатся следующие сведения: кадастровый или условный номер имущества; назначение и наименование объекта; инвентарный номер; наличие ограничений или обременений; вид права (собственность или вещное); судебные споры в отношении этого имущества. 
  4. Наличие у вас какой-либо зарегистрированной недвижимости обязывает других граждан и юридических лиц воздерживаться от притязаний на неё. Никто не может по своему усмотрению склонять человека к заведомо невыгодной сделке по отчуждению его квартиры или дома. Ни один государственный орган (даже приставы, прокуратура или суд) не имеет права на проникновение в жильё без решения суда, которое не так просто получить!
  5. Только при наличии государственной регистрации права на недвижимость вы сможете получить налоговый вычет, предусмотренный статьёй 218 НК РФ. Ведь Росреестр выдаёт справку о давности владения имуществом.
  6. С момента государственной регистрации ваша недвижимость получает юридическую «жизнь». Вы вправе самостоятельно делать с ней что угодно (не во вред другим, конечно): заключение договоров купли-продажи, аренды, мены, дарения, залога, соглашение о сервитуте и прочие сделки.

Принципы государственной регистрации недвижимости

Наличие регистрации права на недвижимое имущество – единственное доказательство того, что вы чем-то владеете. 218 Федеральный закон устанавливает определённые гарантии, именуемые принципами. К ним относятся:

  1. Принцип публичной достоверности, означающий, что государственный реестр недвижимости позволяет любому обратившемуся узнать о наличии прав в отношении того или иного объекта в письменной форме. По-другому это именуется гласностью.
  2. Принцип преемственности прав на недвижимое имущество. Так, до принятия 218 Федерального закона действовал другой порядок государственной регистрации. Сейчас он кардинально изменился. Для того чтобы не нарушить право собственности человека на его недвижимость, государство заявляет: «все сделки, возникшие до 1 декабря 1998 года, признать действующими и имеющими юридическую силу».
  3. Принцип единства государственного реестра. Он означает, что все сведения о недвижимости заносятся в один ЕГРН, действующий по всей России. И никакой другой орган, кроме Росреестра, не может перенимать его полномочия по регистрации.
  4. Принцип ответственности публичной власти за ненадлежащее удостоверение прав на недвижимость. Это означает, что в случае, если Росреестр допустил какую-то ошибку или незаконно отказал в совершении юридического действия, то он понесёт за это наказание. Тогда ему грозит судебное разбирательство по правилам Кодекса административного судопроизводства. Он обязан будет возместить вам компенсацию. И если истец – юридическое лицо, то добавляются ещё и убытки.
  5. Принцип обязательности регистрации означает, что все объекты недвижимости, а также доли в праве собственности должны быть отражены в едином государственном реестре недвижимости. Уклонение от этого влечёт уголовную ответственность.
  6. Принцип гласности. Реализуется с помощью предоставленного гражданам права на обращение с письменным запросом в Росреестр, который в течение 3 дней обязан предоставить соответствующую информацию. Узнать можно разные сведения. Например, характеристики объекта недвижимости, перечень собственников и их права в отношении него.

Порядок госрегистрации недвижимости

Общая характеристика 218 ФЗ: понятие, принципы, порядок государственной регистрации недвижимостиМногие граждане полагают, что госрегистрация недвижимого имущества и выдача подтверждающего документа осуществляется только в отношении сделок. Однако это не так. Она происходит также касательно прав и ограничений на объекты недвижимости.

Приведём полный перечень объектов, которые нужно регистрировать: 

Договор купли-продажи дома или квартирыстатья 558 ГК РФ
Договор мены дома или квартиры статья 567 ГК РФ
Договор дарения недвижимости, в том числе и отказ одаряемого её принять статья 574 ГК РФ


Право собственности на недвижимостьстатья 209 ГК РФ
Доля в праве собственности на недвижимое имуществостатья 251 ГК РФ
Договор участия граждан в долевом строительстве жильястатья 254 ГК РФ

Договор ренты, пожизненное содержание с иждивением, если предметом является квартираглава 33 ГК РФ
Договор аренды недвижимостиглава 34 ГК РФ
Договор ссуды (безвозмездное пользование) недвижимого имуществаглава 36 ГК РФ
Договор об ипотеке (залоге недвижимости)ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Соглашение о переводе долга, если предметом является квартирастатья 391 ГК РФ
Уступка права требованиястатья 388 ГК РФ
Право хозяйственного ведениястатья 294 ГК РФ
Право оперативного управлениястатья 296 ГК РФ
Соглашение о сервитуте, в том числе земельномстатья 274 ГК РФ
Право постоянного пользования землёйстатья 38 ЗК РФ
Договор о доверительном управлении недвижимостьюстатья 1012 ГК РФ
Арест недвижимого имуществастатья 181 ГК РФ

Необходимые документы

На основании 14 статьи 218 Федерального закона успешно зарегистрировать имущество можно только при наличии полного пакета документов. Их перечень всегда будет варьироваться. Происходит это в зависимости от того, что вы намерены зарегистрировать. Учитывая, что ЕГРН существует в электронной форме, много бегать по разным органам вам не придётся. Итак, основной перечень документов для государственной регистрации прав на недвижимость или сделок с ней включает в себя:

  1. Само заявление. Оно утверждено Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 № 883. Скачать его легко на сайте Росреестра. Заполнить и отдать можно лично, придя в регистрирующий орган, либо направить в составе пакета документов в электронной форме.
  2. Нотариально удостоверенный договор (соглашение, сделка).
  3. Доверенность, если свои права вы желаете регистрировать с помощью представителя.
  4. Копия документа, удостоверяющего личность. Если регистрируете сделку, то необходимы дубликаты обеих сторон.
  5. Расчётный документ об уплате государственной пошлины. Её стоимость на 01.02.2020 для физических лиц составляет 2000 рублей, а для организаций – 22 000 рублей.
  6. Кадастровый паспорт недвижимости.

Дополнительные документы могут понадобиться, если регистрируется что-то нестандартное. Так, например, если вы намерены зафиксировать перед государством факт пользования лесным участком (договор аренды земель лесного фонда), то дополнительно необходимо предоставить разрешение от Министерства экологии и природных ресурсов региона, в котором проживаете.

Срок регистрации права собственности на недвижимое имущество

Законодательство о государственной регистрации недвижимости в 2020 г. претерпело ряд изменений относительно длительности её сроков. Представим таблицу, где они отражены:

Юридическое действиеСрок совершения (в рабочих днях)
Регистрация права (собственность, аренда, вещное)7 (с даты подачи заявления)
Регистрация права + постановка недвижимости на кадастровый учёт 10 (с даты подачи заявления)
Регистрация залога (ипотечная квартира)5 (с даты проверки Росреестром законности заключения договора ипотеки)
Регистрация перехода права на основании заключённого договора 3 (с даты подачи заявления)
Регистрация обременений 2 (с даты подачи заявления)

Подать заявление о государственной регистрации прав, сделок и ограничений можно и через МФЦ. Но тогда любой срок удлиняется на три дня.

Результаты процедуры госрегистрации недвижимого имущества

Вы купили квартиру? Налагаете ограничение, а может, удостоверяете сделку? По итогу госрегистрации недвижимого имущества существует два исхода. Первый – регистрация объектов, а именно:

  • прав на недвижимое имущество или перехода прав на него;
  • законных сделок любого вида;
  • ограничений на недвижимое имущество.

Второй исход – это отказ в госрегистрации. Когда он бывает:

  • если человек, подавший заявление, не имеет никаких прав на недвижимое имущество;
  • подан неполный пакет документов;
  • выявляются преступления при регистрации;
  • сделка, по которой переходит право, признана судом недействительной или мнимой;
  • если регистрирующий орган выявит сфальсифицированные документы.

Об отказе заявитель получает справку.

Полный перечень оснований для отказа в государственной регистрации приведён в части 1 статьи 26 Федерального закона № 218. 

Выводы

Приобретение квартиры, дачи, земли – важное и приятное событие в жизни людей. Однако никогда не стоит забывать о юридической стороне вопроса. Всегда ставьте государство в известность о приобретённой вами недвижимости. И в случаях незаконных действий оно защитит права и интересы заявителя.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: