Мошенничество на рынке недвижимости с квартирами: как избежать обмана 

Мошенничество при продаже жилья

Несовершенство законодательства, многочисленные пробелы в нём на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости открывают широкое поле деятельности для лиц, «нечистых на руку». 

Схем мошенничества, особенно при продаже недвижимого имущества, существует множество. Кроме того, ежегодно появляются всё новые способы, позволяющие нажиться за счёт доверчивых покупателей.

Рассмотрим наиболее популярные мошеннические схемы.

Задаток

Задаток – это аванс за недвижимость, подтверждающий серьёзность намерений покупателя. Но здесь существует несколько ситуаций, когда можно остаться и без денег, и без надежды стать хозяином выбранной квартиры или дома.

1. Продавец выставляет на продажу элитную недвижимость по цене ниже рыночной, что, естественно, привлекает покупателей. Показывая её и демонстрируя готовый пакет документов, он утаивает от потенциального покупателя некоторые аспекты, способные повлиять на его решение. Стороны приходят к договорённости, заключают предварительный договор – соглашение о намерениях, предусматривающий внесение определённой суммы аванса. Кроме того, в документ продавец обязательно вносит такой пункт: «В случае отказа покупателя от сделки купли-продажи внесённый задаток возврату не подлежит». Покупатель подписывает документ, передаёт задаток, составляется расписка, но через некоторое время ему открываются факты, которые вынуждают отказаться от приобретения. Раз сам отказался, то аванс в соответствии с заключённым соглашением возврату не подлежит.С юридической точки зрения, всё законно и оспорить практически невозможно.
2. Мошенник, по поддельным документам действуя от имени хозяина квартиры, показывает её нескольким потенциальным покупателям. Естественно, что жильё должно находиться в хорошем состоянии и располагаться в престижном районе, чтобы точно понравиться тем, кто будет его осматривать, и у них обязательно появилось желание его приобрести. Лже-продавец, ссылаясь на то, что желающих купить его собственность много, просит внести задаток, который позволит ему придержать квартиру за вами и больше не предлагать никому. После внесения задатка через некоторое время вы обнаруживаете, что продавец бесследно исчез, а у квартиры совершенно другой хозяин, который видит вас впервые и ничего не знает о якобы намечающейся сделке.Обратившись в полицию, узнаёте, что вы не единственный доверчивый покупатель. Мошенник успел взять аванс с нескольких лиц и исчезнуть вместе с деньгами.
3. Обман с внесением аванса возможен и на первичном рынке. Так, при заключении договора долевого участия в случае приобретения квартиры на этапе строительства застройщик сразу просит задаток. Вносить аванс следует только после того, как строительная компания зарегистрирует ДДУ в Росреестре. Лишь тогда соглашение будет иметь юридическую силу и считаться действительным. Деньги, переданные до этого момента, вернуть очень сложно и едва ли возможно.

Продажа одной квартиры разным покупателям

Нередки случаи, когда при продаже квартиры с помощью обмана и различных манипуляций с документами заключаются договоры одновременно с несколькими покупателями.

На вторичном рынке такое случается, когда собственник собрался навсегда покинуть страну и хочет получить за своё недвижимое имущество как можно больше и очень быстро. Он выставляет квартиру на продажу по цене ниже рыночной, объясняя это необходимостью срочной реализации жилья по личным мотивам. 

Продавец заказывает в соответствующих службах дубликаты документов на квартиру, заключает одновременно несколько сделок с различными покупателями, получает с каждого из них деньги за сделку и исчезает. 

Законным владельцем квартиры станет тот из покупателей, кто успеет первым зарегистрировать право собственности на неё в Росреестре.

Остальных ждут долгие судебные тяжбы, но вернуть свои деньги им вряд ли удастся.

Похожие ситуации встречаются и на первичном рынке недвижимости, хотя и реже. Здесь события могут развиваться по такому сценарию: при долевом строительстве в продаже квартир участвует не только застройщик, но и инвесторы и субподрядчики. Преступники по поддельным документам регистрируют компанию, которая становится одной из субподрядных организаций. После продажи своей части квартир мошенники не переводят деньги головной строительной компании, а присваивают их и «испаряются». Застройщик считает, что квартиры остались нереализованными, раз деньги на счёт не поступили, и продаёт их ещё раз. В итоге у каждого объекта недвижимости оказывается минимум по два владельца.

Ненадёжные документы

Чаще всего мошенничество при продаже квартиры связано с различными документальными махинациями. 

В случае с долевым строительством покупатель, не владеющий юридическими знаниями, подписывает всего лишь соглашение о приобретении, а не договор долевого участия. В этой ситуации он лишает себя всех гарантий и вполне может остаться без жилья.

Кроме того, недобросовестные фирмы-подрядчики за спиной застройщика могут незаконно реализовать часть квартир по заниженным ценам, без заключения ДДУ.

На рынке вторичной недвижимости риск столкнуться с подлогом намного выше. Наиболее часто встречаются:

1. Продажа квартир по подложным документам хозяина. Мошенник арендует жильё у собственника, при этом заключается договор аренды, требующий наличия паспорта владельца квартиры. Преступник снимает с него копию, которая в дальнейшем используется для изготовления фальшивого паспорта. В нём все данные остаются, только меняется фото. Вооружившись поддельным паспортом, мошенник заказывает пакет документов-дубликатов на квартиру и спокойно выставляет её на продажу. Хозяин, вернувшись из длительной командировки, обнаруживает, что он больше не собственник квартиры и вообще жилья у него уже нет.
2. Продажа по подложной доверенности. В этом случае продавца при сделке представляет иное лицо по нотариально заверенной доверенности. Но, как показывает практика, это самый рискованный способ приобретения жилья. Такой документ чаще всего бывает получен незаконным путём или лицо, его выдавшее, успевает отозвать доверенность до завершения сделки. Естественно, что покупатель об этом узнаёт, когда деньги уже отданы продавцу-мошеннику. Сделка признаётся недействительной и аннулируется, а горе-покупатель остаётся без денег и жилья.

Кроме того, можно столкнуться с поддельными завещаниями, дарственными, доверенностями от лиц, давно умерших, и т. д.

Сокрытие наследников

Немало подводных камней таит в себе и приобретение унаследованной недвижимости. Здесь наследников может оказаться значительно больше, чем указано в завещании. Кроме того, наследники первой очереди из числа ближайших родственников могут отсутствовать в завещании, а узнав о сделке, легко оспорить её. 

Также могут возникнуть дальние родственники, узнавшие о смерти по прошествии шести месяцев, но восстановившие своё право на наследство через суд. 

Занижение цены квартиры в договоре

Нередко продавец, владеющий квартирой менее трёх лет, пытается указать в договоре купли-продажи цену, значительно ниже той, по которой фактически осуществляется сделка. Разницу покупатель доплачивает ему просто на руки, и она нигде не фигурирует.

Таким образом продавец уходит от налогов, а покупатель подвергает себя серьёзным рискам остаться без существенной части денег и приобретённой квартиры. В этом случае покупатель при признании сделки недействительной получит назад только ту сумму, которая указана в договоре. 

Мошенники намеренно занижают стоимость договора, а потом обращаются в суд об аннулировании сделки. Это один из популярных и довольно простых способов наживы.

Оспаривание купли-продажи

Доверчивый покупатель может попасться на удочку изобретательного мошенника даже в том случае, если всё тщательно проверит. А происходит это следующим образом. Накануне совершения сделки продавец намеренно злоупотребляет спиртными напитками и попадает на медицинское освидетельствование. После этого проходит процедуру ускоренного выведения спиртного из организма и является на подписание договора. 

После заключения договора и получения денег продавец подаёт заявление в суд о признании сделки недействительной на основании того, что он в момент её совершения находился в неадекватном состоянии и не мог контролировать своих действий. В качестве доказательства будет приложено заключение о медосвидетельствовании. Естественно, что сделка в судебном порядке будет аннулирована, квартира вернётся продавцу, а покупатель останется ни с чем. Суд, конечно, обяжет продавца вернуть деньги, но по факту обычно этого не происходит.

Лицо с правом пожизненного проживания

Здесь факт мошенничества со стороны продавца заключается в том, что он не сообщает покупателю об имеющемся обременении квартиры. Речь идёт о лицах, которые при приватизации жилья отказались от своего права на него, но приобрели право пожизненного проживания на данной площади. Лишиться его они не могут при продаже квартиры.

Покупателю предъявляются документы, подтверждающие, что других собственников нет и в квартире никто не прописан. А спустя некоторое время новый собственник будет вынужден мириться с тем, что в его квартире проживает посторонний человек.

Обратите внимание, оспорить сделку по этой причине практически невозможно.

Продавец отказывается выписываться из квартиры

Если в договоре купли-продажи нет пункта, регламентировавшего срок, в течение которого бывший владелец квартиры должен сняться с регистрационного учёта, то могут возникнуть проблемы у покупателя. На практике встречаются случаи, когда после совершения сделки продавец наотрез отказывается выписываться, объясняя это тем, что ему абсолютно некуда идти. 

Если новый владелец недвижимости начинает настаивать на снятии с учёта, то продавец спешит с иском в суд, требуя аннулировать сделку или позволить ему жить в проданной квартире. Суд может встать на сторону как ответчика, так и истца. 

В случае расторжения договора суд обяжет истца вернуть деньги, полученные за квартиру. Но, как правило, в реальности этого не происходит – продавец постарается любым путём избежать возврата.

Мошенничество при покупке жилья

Мошенничество при покупке квартиры встречается гораздо реже, но, тем не менее, от него никто не застрахован. Здесь вариантов совсем немного.

Приобретение доли

Чтобы завладеть всей квартирой за бесценок, мошенники сначала приобретают её долю. Оформляют переход права собственности на неё и на законных основаниях вселяются в квартиру. Если остальные собственники пытаются этому препятствовать, то новые хозяева в присутствии сотрудников полиции вскрывают замки и заселяются.

А далее начинается настоящий ад – новые жильцы любыми способами будут стараться выжить старых из собственной квартиры. Если не найти опытного юриста и своевременно не обратиться в суд, то придётся практически отдать жильё самозванцам – это единственный вариант обрести покой.

Обман при расчётах

Если вы имеете дело с мошенниками, то при покупке квартиры обязательно ждите обмана с их стороны, а именно: они будут требовать расчёта исключительно наличными. Все остальные безопасные варианты: банковская ячейка, перевод на указанный счёт, вексель – их не устроят.

Мошенничество при покупке квартиры в ипотеку

Но особенно изобретательны мошенники при покупке квартиры по договору ипотечного кредитования. Управляя или сотрудничая с финансово-кредитными организациями, они привлекают покупателей низкой процентной ставкой. Но это может быть лишь уловкой.

Чтобы не попасть в пожизненную кабалу, следует очень внимательно изучать договор, обращая особое внимание: 

• на фиксированный процент по кредиту – ставка не должна постоянно расти;
• на последствия просрочки платежа – вы не должны за это лишиться жилья или получить нереальные штрафные санкции.

В случае, если самостоятельно со всеми нюансами разобраться сложно, стоит привлечь компетентного юриста, помощь которого позволит избежать многих проблем в дальнейшем.

Мошенничество со стороны риэлтора

Среди тех, кто призван помогать при купле-продаже недвижимости, тоже встречаются нечестные дельцы, заботящиеся лишь о собственном обогащении. Здесь возможно несколько ситуаций.

1. Процент комиссии риэлтора ниже, чем средний по региону. Это может быть связано с тем, что он в сговоре с хозяином и продаёт покупателю квартиру дороже изначально установленной стоимости. Полученная разница компенсирует риэлтору убыток на комиссии.
2. Мошенники продали вашу же квартиру без вашего ведома. Это возможно в тех случаях, когда продавец недвижимости доверяет риэлтору свой паспорт на какое-то время. Преступник быстро находит подставное лицо, внешне весьма схожее с его клиентом. Далее оформляется нотариальная доверенность на право действовать от имени собственника при продаже квартиры. Как правило, покупатель находится заранее, и сделка проводится в максимально сжатые сроки. Спустя некоторое время собственник узнаёт о том, что квартира продана. Оспорить такую сделку достаточно сложно.
3. Сделка с недееспособным или стоящим на учёте в психдиспансере лицом. Риэлтор-мошенник, действуя в сговоре с лицами, ограниченными в своих правах, продаёт вам квартиру. После передачи денег и заключения сделки такие продавцы с подачи риэлтора обращаются с иском в суд. На основании подтверждающих документов суд признаёт куплю-продажу недействительной, но вам будет при этом возвращено не более 70 % от уплаченной суммы.
4. Риэлтор предлагает одно жильё, а продаёт другое. Другими словами, если необходимо сбыть убитую квартиру, требующую огромных вложений, то делец запросто может пойти на подлог. Он снимает жильё аналогичной планировки в этом же районе и обычно по той же улице (возможно, в том же доме), но, естественно, с хорошим ремонтом. Организует его показ потенциальному покупателю, быстро заключает договор. Если покупатель невнимателен, то не заметит в договоре отличия в номере дома или квартиры, полностью доверяя риэлтору. А потом окажется, что ему в собственность досталось совсем не то, что он выбрал. Тем более что приобретённая недвижимость не стоит заплаченных денег, но доказать обман очень сложно.

Как избежать мошенничества при покупке квартиры?

При сделках с недвижимостью избежать мошенничества можно, если действовать не спеша, внимательно проверять все документы. Вот несколько рекомендаций, которые помогут вам не остаться без денег и жилья:

1. Приобретая жильё в строящемся доме, обязательно заключайте договор долевого участия напрямую с генеральным застройщиком. Первый взнос следует вносить только после того, как строительная компания зарегистрирует свою недвижимость в Росреестре. 
2. Покупая квартиру на рынке вторичного жилья, самый верный и безопасный способ – оформлять сделку нотариально. Конечно, это будет стоить дороже, но поможет сберечь ваши деньги. Кроме того, в таком случае вы вряд ли останетесь без жилья. Нотариусы проверяют сделку на чистоту очень тщательно и ещё на начальных этапах способны выявить все подводные камни и мошеннические схемы.
3. Если же вы приняли решение обойтись без нотариального удостоверения сделки и всё сделать самостоятельно, то:

• старайтесь вести все дела непосредственно с собственником;
• тщательно проверьте все предоставленные документы на квартиру и сведения в соответствующих инстанциях;
• требуйте предоставление справки о дееспособности;
• ведите все переговоры с продавцом в присутствии своих свидетелей;
• при обнаружении малейших сомнений в законности сделки откажитесь от неё или обратитесь к компетентному специалисту за помощью;
• никому не доверяйте свои личные документы;
• ни в коем случае не заводите дружбу с риэлтором;
• берите кредиты на приобретение жилья только в проверенных банках и организациях;
• постарайтесь избежать покупки полученной по наследству квартиры, а если это невозможно, то выбирайте ту, которую владелец унаследовал более трёх лет назад (3 года – срок исковой давности по делам о наследстве).

Заключение

От мошенничества при сделках с недвижимым имуществом не застрахован никто. Выявить мошенническую схему достаточно сложно. Чтобы избежать обмана и не остаться без денег и жилья, стоит воспользоваться помощью независимого юриста или прибегнуть к услугам нотариуса. Особенно это актуально для вторичного рынка недвижимости, где мошенники действуют как никогда изобретательно.