Сдача квартиры в аренду: необходимые налоги и основные риски для собственника и нанимателя

Сдача квартиры в аренду предполагает получение собственником регулярного дохода, с которого он, по закону, обязан отчислять налог. При этом отношения найма обязательно оформляются в виде договора. Составить его просто, однако нужно заранее продумать основные нюансы, связанные с внесением оплаты, досрочным расторжением и порядком пользования имуществом. 

Налоги при сдаче квартиры

В соответствии со ст. 16 ЖК квартирой признаётся обособленное помещение, которое имеет одновременно несколько признаков:

• состоит из 1, 2 или нескольких комнат и вспомогательных помещений;
• даёт свободный доступ к местам общего пользования;
• предназначено для проживания, удовлетворения бытовых нужд.

Комнатой считается часть квартиры, в которой непосредственно проживают граждане. Сдача в аренду квартиры допускается как целиком, так частично – можно сдавать одну или несколько комнат разным лицам. Юридически такая сделка оформляется подписанием договора найма жилого помещения. В ст. 671 ГК он определяется как документ, который подписывают две стороны:

1. Наймодатель – собственник квартиры либо его представитель, действующий на основании нотариально заверенной доверенности.
2. Наниматель – гражданин, который проживает в квартире, пользуется ею за плату, но не имеет права распоряжения (продажа, перепланировка, завещание и т. п.).

Законодательное регулирование

Не следует путать понятие «наём» и «аренда». В первом случае договор заключается только между физическими лицами. Во втором – между физическим и юридическим лицом. Например, компания может взять квартиру в аренду, а «обычный» квартирант – только в наём.

В законодательстве отношения найма регулируются главой 35, а отношения аренды – главой 34 ГК. В соответствии со ст. 671 по договору найма наниматель получает право пользования и владения квартирой. При этом он обязуется платить за эту услугу в соответствии с ценой, определённой в тексте соглашения. То есть наём всегда является коммерческой сделкой, и, если в квартире, например, бесплатно проживает родственник, такие отношения не регулируются главой 35 ГК.

В юридическом смысле наём ограничивает право собственности, поскольку владелец квартиры не может пользоваться, владеть и распоряжаться квартирой в течение всего срока действия соглашения (либо до момента досрочного расторжения). Соответствующий договор обязательно составляется в письменном виде (в соответствии со ст. 674 ГК).

Там же указано, что соглашение проходит обязательную государственную регистрацию, если оно подписано на срок более 1 года. Поэтому на практике документ часто заключают на срок до 11 месяцев включительно, а затем продлевают либо подписывают новое соглашение.

Что касается аренды, то в ст. 671 ГК указано, что юридическое лицо может снять квартиру у частного гражданина. Тогда стороны сделки будут именоваться соответственно:

• арендатор;
• арендодатель.

Причём пользоваться квартирой можно только по назначению – то есть для проживания. Например, компания арендует одну или несколько квартир для длительного размещения своих сотрудников, работающих вахтовым методом.

На практике понятие «аренда» употребляется значительно чаще, чем «наём», то есть оба термина во многом являются синонимами. Однако в юридическом плане при составлении договора очень важно давать точное наименование каждому виду сделки.

Налогообложение за сдачу квартиры в аренду

Поскольку от сдачи квартиры собственник будет получать доход, у него возникает обязанность уплаты налогов. В 2020 году действует 4 системы налогообложения, применение которых зависит от юридического статуса собственника:

1. Уплата НДФЛ – владелец жилья должен отчислять 13 % от полученного дохода. А если он не является гражданином России – то 30 %. В этом случае необходимо ежегодно подавать декларацию о сдаче квартиры в аренду и переводить соответствующую сумму не позднее 15 июля года, следующего за отчётным (в соответствии со ст. 228 НК). Например, собственник осуществлял сдачу квартиры с июля по ноябрь 2019 года и получил доход в сумме 100 тысяч рублей. Тогда он должен перечислить НДФЛ в размере 13 тысяч рублей до 15 июля 2020 года.
2. УСН – в этом случае арендодатель регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и оплачивает 6 % от полученного дохода в соответствии со ст. 346.20 НК. Он должен ежеквартально переводить авансовые платежи (предоплату), а затем оставшуюся сумму.
3. Ещё один вариант для ИП – патентная система налогообложения, которая также предусматривает оплату 6 % от потенциального среднегодового дохода. Одновременно с этим нужно сразу приобрести патент, стоимость которого зависит от условий сдачи, срока и региона. Такой режим не предполагает подачу декларации, однако он подойдёт только тем ИП, которые регистрируются на небольшой срок – от 6 до 12 месяцев.
4. Самым выгодным режимом на сегодняшний день является налог на профессиональный доход. Он введён с 2019 года в отдельных регионах, а с 1 июля 2020 года эксперимент распространится на все субъекты РФ. Для уплаты достаточно зарегистрироваться в личном кабинете «Мой налог» и переводить ежемесячно 4 % от дохода, полученного от частных лиц, или 6 % от дохода, полученного от компаний. Сразу после регистрации самозанятые, осуществляющие сдачу квартиры в аренду, получают вычет 10 000 рублей, которым можно оплатить 1 % от дохода (а остальные 3 % или 5 % – за свой счёт).

Обязанность по уплате налогов возникает с момента получения первого же платежа за аренду. То есть никакого дополнительного уведомления или другого напоминания от налоговой службы ждать не нужно.

Сдача квартиры в аренду без налогов

По меньшей мере в двух случаях допускается сдача квартиры в аренду без налогов:

1. На основании договора безвозмездного пользования. Его можно заключить как с родственником, так и с любым другим человеком. В этом случае квартирант не должен оплачивать проживание. И поскольку нет дохода, не возникает и обязанности уплачивать налог.
2. На основании соглашения с родственниками. Их можно оформить по постоянной или временной регистрации, что даёт им право пользования квартирой. Права собственности (в том числе на долю) при этом у них не возникает.

На практике сложилось заблуждение, будто налоги НДФЛ за сдачу квартиры в аренду платить не нужно, если договор заключён на срок не более 11 месяцев. На самом деле в таком случае граждане освобождаются только от государственной регистрации, за которую взимается пошлина в размере 2000 рублей. А сами налоги платить обязательно – для этого собственник выбирает один из 4 налоговых режимов, рассмотренных выше.

Если прописать в квартиру семью с ребёнком, выписать их будет труднее. Если у несовершеннолетнего не окажется другого места проживания, органы опеки могут обратиться в суд и потребовать продления временной регистрации до нахождения подходящей недвижимости

Образец договора сдачи квартиры в аренду

Договор сдачи квартиры в аренду можно составить по произвольному образцу, поскольку строгой формы этого документа нет. Однако в тексте важно отразить все основные разделы:

1. Дата и место подписания.
2. Ф. И. О. и паспортные данные каждой стороны.
3. Предмет договора – сдача квартиры внаём (указать адрес, срок аренды).
4. Права и обязанности каждой стороны.
5. Порядок расчётов – сумма, срок и способ её перечисления (наличными, на карту, на счёт).
6. Срок действия и порядок расторжения соглашения.
7. Подписи каждой стороны с расшифровкой (фамилия, инициалы).

С одной стороны, составить договор аренды очень просто, но с другой – здесь есть свои нюансы. Как нанимателю, так и наймодателю рекомендуется учесть несколько важных моментов:

1. Может ли изменяться ежемесячная плата по инициативе собственника. Обычно в договоре отражают, что оплата увеличивается не чаще, чем раз в год. Однако по соглашению между сторонами порядок может быть и изменён – например, каждые 6 месяцев.
2. Порядок оплаты ЖКХ – сразу за все услуги (только по квитанциям), по счётчикам либо по нормативам или без оплаты (сумма уже включена в арендную плату).
3. Состояние мебели и бытовой техники – к договору обычно составляется акт приёма-передачи, в котором даётся опись всех движимых предметов (диван, стол, гарнитур, шкафы, стулья, бытовая техника и другие). Приводится наименование, количество и состояние каждого предмета.
4. Срок действия договора – если до 11 месяцев, регистрировать в Росреестре не нужно, если более – такая необходимость есть. Также документ может быть подписан на неопределённый срок – в таком случае договор является бессрочным.
5. Оплата депозита – обычно это сумма за месяц вперёд, которую собственник берёт в качестве залога. Если квартирант аккуратно пользовался квартирой, мебелью и техникой, после расторжения договора депозит должен быть возвращён в полном объёме.
6. Порядок досрочного расторжения – за сколько дней/недель/месяцев стороны должны предупреждать друг друга о своём решении, какова неустойка, порядок возврата депозита и т. п.

Наказание за неуплату налогов за сдачу квартиры

Неуплата налогов за сдачу квартиры карается законом, в подобных случаях к собственнику применяется ответственность в виде штрафов и других санкций. Налоговая служба может узнать об этом факте разными способами:

• от соседей;
• от участкового;
• путём проверки через Росреестр.

Например, если у одного человека в качестве собственности числится две квартиры, вторую он может сдавать. Поэтому налоговая проведёт проверку или сделает соответствующий запрос на имя участкового, после чего легко всё выяснит и начислит штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов:

1. 20 % от суммы неуплаченного налога.
2. 40 % от суммы неуплаченного налога, если суд установит, что собственник уклонялся от своей обязанности умышленно.
3. Пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки (на 2020 год размер ставки составляет 6,25 %).

Налоговая служба может взыскать штраф через суд в заочном порядке. В результате на зарплату, пенсию, пособие или другой источник дохода собственника будет наложен арест до тех пор, пока он не погасит всю сумму задолженности с учётом просрочки.

Мошенничество при сдаче квартиры в аренду

При найме жилья квартирант может столкнуться со случаями мошенничества со стороны собственника или его представителя. Чтобы обезопасить себя от этого, нужно тщательно изучить все документы и заранее узнать о возможных подводных камнях. 

Рассмотрим несколько наиболее распространённых схем мошенничества при сдаче квартиры в аренду.

Многократная сдача квартиры

Многократная сдача квартиры в аренду – незаконная схема, при которой владелец заключает несколько договоров с разными лицами одновременно. Впоследствии арендаторы приходят в одну и ту же квартиру и начинают выяснять, кто же из них имеет «более законное» право проживания.

Аренда без согласия всех собственников

Особое внимание нужно обратить на те случаи, когда квартирой владеют несколько человек (общая долевая собственность). С фактом предоставления жилья внаём должны быть согласны все владельцы, что отражается в договоре. Если этой отметки нет, вселяться в такую квартиру опасно – другие собственники могут потребовать выселения, причём суд наверняка встанет на их сторону.

Ремонт за счёт арендатора

Эта схема тоже очень распространена. Владелец сдаёт квартиру, которая явно нуждается в ремонте. Причём наниматель по договору обязуется сделать ремонт, а арендная плата будет очень небольшой. Но, когда ремонт заканчивается, владелец досрочно расторгает соглашение и заставляет квартиранта съехать.

Предоплата с заменой замочной скважины

Очень часто владелец требует внесения предоплаты, что нормально, если отразить данный факт в договоре аренды. Однако после этого нечестный собственник может поменять замочную скважину, из-за чего наниматель физически не попадёт в квартиру.

Как обезопасить себя от мошенничества

Чтобы подстраховаться от возможных рисков, нанимателю рекомендуется придерживаться таких правил:

1. Самостоятельно проверить все документы на квартиру, не полениться заказать выписку из ЕГРН в Росреестре или через МФЦ. Необходимо убедиться, что квартира не арестована, правопритязания на неё третьих лиц отсутствуют.
2. Убедиться в том, что собственник действует законно, сверив его паспортные данные и сведения в документах на квартиру (проверять буквально каждый символ).
3. Если помещение сдаёт представитель собственника, нужно уточнить реквизиты доверенности и проверить её на сайте Федеральной нотариальной палаты – документ должен действовать.
4. Внимательно ознакомиться с договором, особенно с разделами, касающимися финансовых вопросов (сумма, срок перечисления арендной платы, порядок её изменения, опись предметов мебели и бытовой техники).
5. Обязательно составить к договору акт приёма-передачи, в котором подробно описать адрес, площадь квартиры, количество выданных ключей, перечень предметов мебели и техники. При наличии изъянов обязательно отразить этот факт в документе (например, не работает стиральная машина, розетка в спальне).
6. Если хотите арендовать квартиру через агентство, то стоит воспользоваться услугами только проверенных компаний, существующих на рынке много лет. Дело в том, что риэлтор может сговориться с владельцем жилья, после чего последний расторгнет договор и заставит жильца съехать, а комиссионные они поделят между собой.

Выводы

Сдача квартиры по договору найма требует особой внимательности как со стороны собственника, так и со стороны квартиранта. Важнейшее условие – проверка всех документов на квартиру, внимательное составление договора найма. В сложных случаях лучше рассмотреть другой вариант или проконсультироваться с юристом.