Люди, планирующие приобрести недвижимость, часто задаются вопросом: что представляет собой договор переуступки прав на квартиру, и чем он отличается от традиционной купли-продажи?
С договором на покупку недвижимости всё понятно: в нём указан реально существующий объект, имеющий кадастровый паспорт и числящийся в реестре регистрации прав на недвижимость. Кстати, последний теперь ведётся государством в электронном виде, а значит, потенциальный покупатель может проверить информацию, указываемую продавцом, убедиться, что имеет дело именно с собственником и нет обременений.
Переуступка прав – существенно более сложный и рисковый механизм приобретения недвижимости.
Дело в том, что объекта недвижимости ещё не существует фактически. Он находится в стадии строительства. А значит, на основании ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не может быть оформлен и зарегистрирован в Росреестре как объект частной собственности. Там числятся договоры только тех людей, которые финансово участвуют в возведении дома в целом.
Люди, вложившиеся в застройку недвижимости, получают договор долевого участия (ДДУ) в возведении новостройки. То есть им принадлежит не отдельная квартира, а условная часть от будущего дома. По окончании строительства они смогут оформить собственность на свой объект недвижимости. Но пока так называемые «долёвщики» или «дольщики» – всего лишь инвесторы, предоставившие застройщику свои деньги в расчёте на будущие «метры».
Основной риск состоит в том, что новостройка может так и не быть возведена.
Причин может быть масса:
- банкротство застройщика;
- возбуждение против него уголовного или административного дела по десятку различных причин (от несчастных случаев на строительстве до незаконного использования земли под застройку);
- ошибки проекта, из-за которых объект не будет принят в эксплуатацию, и многое другое.
В этих случаях дольщик остаётся ни с чем – его право на условную часть здания никто не отрицает, но в недостроенном доме жить невозможно.
Следовательно, переуступка договора долевого участия – достаточно рисковый шаг. Но в ряде ситуаций «долёвка» может стать счастливым шансом на обретение своей крыши над головой или выгодной инвестицией с получением существенной прибыли в будущем. Поэтому многие пользуются этой возможностью, выкупая ДДУ на стадии котлована или «коробки».
Переуступка при покупке квартиры
Далее у дольщика могут возникнуть различные обстоятельства, побуждающие его вернуть вложенные деньги, не дожидаясь окончания строительства. Для этого законом предусмотрена цессия – то есть сделка по передаче прав на будущую недвижимость от цедента (продавца договора ДДУ) цессионарию (покупателю).
Так как отдельной квартиры с кадастровым номером и регистрацией в Росреестре ещё нет, то объектом договора будет переуступка условной части строения в том виде, в котором оно на данный момент существует, с правом после его окончания и ввода в эксплуатацию переоформить жилище из долёвки в полноправную собственность.
Преимущества переуступки прав собственности
Ключевая выгода, которую можно извлечь из заключения договора переуступки участия в долевом строительстве, – это приобретение квартиры по цене ниже, чем она будет стоить после ввода дома в эксплуатацию.
Чем раньше дольщик вложился в проект на стадии строительства, тем дешевле ему может обойтись новая квартира.
И если лицу, заключившему ДДУ, вдруг понадобилось получить деньги назад, то он может переуступить своё право по интересной для покупателя цене. Если же при этом уже виден «финиш» строительства, то новый дольщик может получить нешуточную выгоду. Иногда квартира обходится на 20-50% ниже будущей рыночной стоимости.
Недостатки переуступки прав собственности
Основные недостатки цессии – это высокий риск и сложность в переоформлении из-за необходимости получать согласие третьих лиц.
Дольщик может предложить договор переуступки права на квартиру в новостройке не из-за срочной потребности в деньгах, а потому что он узнал о бесперспективности проекта: о проблемах у застройщика, ошибках при проведении работ, незаконности возведения здания. И решил «сплавить с рук» безнадёжную инвестицию.
Прежде чем соглашаться на перекупку ДДУ, нужно убедиться, что:
- застройщик не находится в состоянии банкротства (посмотреть по ИНН в реестре на открытых ресурсах);
- по отношению к нему не ведётся преследования по закону (посмотреть в базах данных судов, в первую очередь – арбитражного, также по ИНН);
- работы на объекте реально осуществляются без отставания от плана;
- участок под застройку выделен на законных обстоятельствах;
- доля или пай в ЖСК не находятся под обременением (в залоге, ипотеке, под арестом и т.п.);
- не было ранее зарегистрировано договоров переуступки прав собственности на это долевое участие;
- прочитать доступную информацию об объекте в интернете и СМИ (нет ли каких-либо инцидентов, связанных со стройкой, например, известен случай, что «долёвка» заморозилась, так как было допущено загрязнение соседнего водоема, и местная общественность во главе с экологами начала пикетировать и опротестовывать действия генподрядной организации).
Вторым существенным минусом цессии является необходимость согласовать продажу ДДУ с застройщиком. Как правило, они достаточно критично относятся к таким сделкам, так как считают, что дольщик пытается нажиться на спекуляции с недвижимостью. Квартиры как таковой ещё нет, поэтому по закону застройщик должен быть согласен с тем, чтобы внести в список своих «пайщиков»-соинвесторов новое лицо. Это связано с достаточно большим объёмом бюрократических процедур, которые будет обязан выполнить застройщик. Поэтому эта организация может потребовать «отступных», причём достаточно солидных, либо затягивать процесс согласования продажи по договору переуступки.
Без согласования с застройщиком передача прав по ДДУ будет объявлена недействительной.
Если же дольщик брал ипотеку под ДДУ или заём под залог, то процедуру цессии придётся ещё согласовывать с банком или другой кредитной организацией.
Перепродажа по закону должна сопровождаться выплатой дольщиком подоходного налога на сумму полученной выгоды. В желании сэкономить он может начать уговаривать покупателя в договоре цессии указать меньшую сумму, чем реально будет передана ему за «долёвку». Но необходимо понимать, что при возникновении проблемной ситуации, из-за которой договор будет расторгнут, опротестован, признан недействительным, продавец вернёт покупателю только ту сумму, которая будет значиться «на бумаге». А если новый дольщик сам решит перепродать ДДУ, то налоги уже «падут» на него, так как разница будет высчитываться на основании суммы, указанной в документе.
Договор переуступки квартиры
Существует два вида договоров, отражающих факт переуступки прав по ДДУ:
- собственно цессия, то есть продажа права на долевую собственность;
- предварительный договор.
В первом случае ДДУ переоформляется на нового участника. Договор согласовывается с банком (при необходимости), с застройщиком (обязательно), в списке участников долевого строительства или членов будущего ЖСК появляются новые ФИО. Документ должен быть зарегистрирован в установленном порядке в Росреестре Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Это проще всего сделать через МФЦ или в электронном виде через Госуслуги. После того как это произошло, покупатель передаёт или переводит оговоренную сумму денег продавцу.
Закон содержит однозначное требование: он разрешает цеденту продавать «долёвку», только если он за неё полностью расплатился. Но на практике возможны ситуации заключения договоров переуступки квартиры в новостройке с переходом обязательств к покупателю. В таком случае часть суммы пойдёт «на руки» цеденту, а оставшуюся будет гасить новый дольщик.
Вторым вариантом переуступки является так называемый «предварительный договор». По нему право не переходит от цедента к покупателю. По сути, это соглашение является лишь обещанием дольщика в будущем заключить договор переуступки ДДУ, на основании чего он получает деньги от покупателя. Такой договор необязательно согласовывать с застройщиком. Если в указанные сроки цедент не оформит переуступку или сделка сорвётся по другой причине, то деньги должны быть возвращены несостоявшемуся покупателю.
Так как суть цессии и предварительного договора разная, есть множество тонкостей и нюансов их заключения, то потенциальному покупателю лучше предварительно проконсультироваться с юристом, ведущим дела в сфере недвижимости.
Порядок сделки купли-продажи квартиры по переуступке прав
Первые цеденты собирают достаточно большой пакет документов, включающий в себя все данные о застройщике и объекте.
«Вторичным» же участникам долевого строительства, выкупающим уже ранее зарегистрированный ДДУ, это не нужно. Данные уже занесены в Росреестр, при регистрации документа это будет проверено и подтверждено.
Для покупателя будут нужны:
- паспорта участников сделки;
- согласие их супругов;
- ДДУ с зафиксированным на нём согласием застройщика, его подписью и печатью;
- заявление о внесении новых данных в реестр;
- квитанция об уплате Госпошлины (350 рублей с физлиц, при изменении тарифов уточнить можно на Госуслугах или в МФЦ).
После регистрации сделки появляется указание нового собственника в электронном Росреестре. На сегодняшний день необязательно иметь «бумажное» подтверждение своего права, так как в любой момент все заинтересованные лица могут это проверить в базе данных. Но если новый участник ДДУ хочет сразу получить заверенную «бумажную» выписку из Росреестра, то он должен указать об этом в своём заявлении.
Через МФЦ процедура может занять до 7 дней, через Госуслуги – не больше 3.
К заключению договоров переуступки прав на недвижимость, чьё строительство ещё не завершено, нужно относиться со всей возможной осторожностью. «Долёвка» – не только шанс купить квартиру дешевле рыночной стоимости, но и существенный риск остаться ни с чем. Имеет смысл не только взвесить все риски и собрать максимум информации об объекте и продавце, но и привлечь к сопровождению сделки компетентного юриста.