Всё о кадастровой оценке земельных участков: юридическая база, сроки, этапы и методы проведения

Кадастровая оценка земли

Земля – это такая часть окружающей среды, которая имеет триединую юридическую природу:

1. Почвенный покров, нуждающийся в бережном отношении.
2. Объект недвижимости, который можно продавать, покупать, дарить, менять, отдавать в залог или в аренду.
3. Природный ресурс, являющийся одним из важнейших компонентов жизнедеятельности людей. 

Но для того, чтобы земля стала полноценным объектом недвижимости и могла участвовать в гражданско-правовом обороте, необходимо знать её кадастровую стоимость. Для этого государство и придумало специально установленную процедуру. 

Так, под кадастровой оценкой земли в законодательстве понимается комплекс финансовых, юридических мероприятий, проводимых с целью определения её точной стоимости на конкретный момент времени.

В 2020 году под кадастровый учёт попадают следующие категории земельных участков: 

• пашни сельскохозяйственного назначения (в том числе и дачные участки);
• земли населённых пунктов (области, края, округа, города, сёла, деревни и самые различные виды муниципальных образований);
• лесные угодья;
• земельные участки промышленности, обороны, связи, безопасности;
• объекты водного фонда;
• земельные участки физических и юридических лиц, находящиеся в их собственности или на основании любого другого права. 

Подобную оценку земельных участков осуществляет кадастровый инженер. В его обязанности входит: установление сроков проведения процедуры, предоставление проекта договора, расчёт стоимости и составление итогового заключения. Кадастровый инженер также должен иметь полномочия по проведению оценки и состоять в саморегулируемой организации.

Каждый гражданин, имеющий в собственности земельный участок и собирающийся совершить с ним какие-либо юридические действия, обязан уведомить об этом государство и осуществить оценку. В случае нарушения данного требования из Росреестра могут прийти уполномоченные эксперты и принудительно осуществить процедуру с возложением всех расходов на собственников. Об их приходе владельцы заблаговременно уведомляются. 

За кадастровую оценку земельных участков любых категорий платит физическое лицо (гражданин) или организация, непосредственно обратившаяся к кадастровому инженеру. Требование, конечно, очень обременительное. Но так устанавливает закон. Стоимость подобной услуги по России в среднем – 5000 рублей за 10 квадратных метров земельного участка. 

Целями кадастровой оценки являются:

• точный подсчёт суммы налога на имущество для граждан и организаций;
• грамотное и законное заключение договоров купли-продажи, дарения, мены, аренды;
• наличие достоверного знания о кадастровой оценке у инвесторов, собирающихся что-то строить на территории соответствующего земельного участка;
• оценка причинённого материального и экологического вреда пашне в целях страхования;
• точный подсчёт стоимости земельного участка, чтобы его можно было вложить в акционерное общество или производственный кооператив в качестве вклада (доли) или пая;
• помощь в осуществлении исполнительного производства для приставов (в установленных законом случаях можно будет обратить взыскание на земельный участок для погашения обязательств должника);
• проведение приватизации пашни, угодья;
• юридически грамотное оформление займа, кредита в любом банке, где необходимо предоставить земельный участок в залог.

Нормативная база

Для того чтобы провести кадастровую оценку земельного участка без проблем и поближе познакомиться с такой процедурой, необходимо обратиться к следующим правовым актам:

• Земельный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс России (все главы, посвящённые сделкам);
• Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
• Налоговый кодекс РФ (30 и 31 главы);
• Постановление Правительства России от 25.08.1999 «О государственной кадастровой оценке земель»;
• Уголовный кодекс РФ (26 глава);
• Кодекс РФ об административных правонарушениях (7 глава);
• все Приказы Министерства экономического развития РФ, касающиеся правил, условий проведения кадастровой оценки земель, изданные после 2015 года (они – самые актуальные).
• федеральные стандарты оценки пашни по кадастровой стоимости.

Сроки проведения

Кадастровая оценка – процедура довольно длительная. Её продолжительность зависит от категории земельного участка. 

Этапы проведения кадастровой оценки земли

Закон устанавливает строгие требования к проведению кадастровой оценки земельных участков. Так, предусмотрены следующие этапы такой процедуры:

1. Подготовка. Включает в себя обращение в Росреестр, а затем к кадастровому инженеру с намерением заключить договор оценки. Специалист собирает и обрабатывает всю предоставленную вами информацию о земельном участке. В течение 2 рабочих дней после заключения договора кадастровой оценки он изучает рыночную стоимость земли, которую получает из баз данных любых агентств недвижимости.
2. Обработка полученной информации. Кадастровый инженер, получив данные о категории и виде разрешённого использования земельного участка, просчитывает всё до мелочей, чтобы приступить к следующему этапу.
3. Группировка. Земельный участок каждой категории относится к установленным классам (типам). Эти информационные данные содержатся в Росреестре. Определяя класс земельного участка, кадастровый инженер группирует его по коду конкретного индивидуального счёта, который потом будет использовать при оценке пашни.
4. Анализ всей информации и составление промежуточного акта о ценообразующих факторах.
5. Оценка. Кадастровый инженер на данном этапе выбирает конкретный финансовый метод определения стоимости земельного участка.
6. Формирование отчёта. До полного определения кадастровой стоимости земельного участка инженер обязан предоставлять обратившемуся к нему лицу промежуточные данные о цене конкретного гектара, произведённые за все дни.
7. Утверждение отчёта. Данный этап оформляется специальным актом. Он является приложением к отчёту об определении кадастровой стоимости земельного участка. Акт об утверждении вступает в силу в течение 30 дней.

Методы кадастровой оценки земли

Земельный кодекс предусматривает различные способы формирования стоимости объекта недвижимости. При её определении инженер выбирает конкретный метод, на основании которого он будет осуществлять кадастровую оценку. Законом их предусмотрено 7:

• нормативный;
• сравнения продаж;
• доходный;
• распределения;
• выделения;
• остатка;
• разделения на участки.

Ознакомимся с каждым более подробно, обратившись к главе 17 Земельного кодекса России.

Нормативный метод

Этот метод самый простой. Он устанавливается законодателем для разных категорий земельных участков. Ежегодно для каждой из них утверждается нормативная кадастровая стоимость. Такой метод применяется при следующих юридических действиях:

• заключение кредитного договора, залогом по которому будет являться земельный участок;
• определение доли каждого акционера в уставном капитале организации;
• национализация (ситуация, когда государство забирает у собственника его земельный участок из-за небрежного обращения или порчи почвы);
• оформление имущества, которое будет передано по наследству.

Метод сравнения продаж

Инженер заранее изучает информацию о ценах каких-либо сделок с земельным участком, которые по категории и квадратуре являются аналогичными с оцениваемым им. После этого он сопоставляет их стоимость и вносит корректировки под недостающую площадь.

Доходный метод

Данный способ кадастровой оценки земельного участка является одним из сложнейших. Как правило, он применяется в отношении очень дорогих объектов недвижимости (например, поля сельскохозяйственного назначения), выручка с доходов которых ежемесячно превышает миллионы российских рублей. Данный метод используется исключительно для целей бизнеса. Его суть сводится к тому, чтобы оценить не только сам земельный участок, но и предполагаемый доход, который он может принести будущему собственнику (покупателю). При этом кадастровым инженером учитываются выгодное местоположение, наличие или отсутствие коммуникаций на участке, а также все варианты его наиболее эффективного использования.

Метод распределения

Такой способ кадастровой оценки применяется только для застроенных участков. Инженеру необходимо узнать подробную информацию о наличии всех построек на конкретной земле. Это могут быть дачи, дома, сараи, гаражи, производственные объекты. Данный метод преимущественно используется гражданами, а не организациями. После получения информации из Росреестра кадастровый инженер оценивает не только сам земельный участок, но и находящиеся на нём постройки любого типа путём распределения стоимости. И при заключении договора купли-продажи сторонам надлежит руководствоваться ценой и земельного участка, и находящейся на нём недвижимости.

Метод выделения

Данный метод применяется для тех земельных участков, которые были каким-то образом улучшены. Например, это может быть мелиорация сельскохозяйственных угодий или внесение торфа в почву. При таких улучшениях закон обязывает кадастрового инженера оценить земельный участок методом выделения. Он должен рассчитать цену земли до внесения в неё улучшений, а затем и их стоимость. В отчёте об оценке кадастровый инженер представляет выделенную стоимость земельного участка.

Метод остатка

Данный способ применяется в отношении незастроенных земельных участков. Он сводится к тому, что инженер оценивает не только саму землю, но и остаточную возможность её застройки всеми различными способами, которые могут принести доход или как-то послужить в коммерческой деятельности организации.

Метод разделения на участки

Такой способ применяется кадастровым инженером, когда оцениваемый объект очень большой по количеству гектаров и оценить его не представляется возможным ни одним из вышеприведённых методов. Для этого специалист юридически разделяет земельные участки, устанавливает их число и размеры, а затем рассчитывает все расходы, связанные с разбивкой. После он устанавливает дисконт – показатель, который потенциально может принести ущерб от такого метода оценки, и вычитает его из общей кадастровой стоимости.

Что делать при некорректно произведённых замерах?

Бывает так, что кадастровый инженер непрофессионально подошёл к своей работе. Например, он может завысить или занизить стоимость земельного участка. В этом случае у вас есть возможность её оспорить: 

• в суде путём подачи административного искового заявления;
• в специальной комиссии при Росреестре. 

В оба органа необходимо подать всю документацию, предоставленную кадастровым инженером (отчёт, акт о его утверждении, справку о стоимости земли), с приложением своих письменных возражений и их юридическим обоснованием. В течение срока проверки будет произведена экспертиза итога деятельности кадастрового инженера. На её основании компетентные органы примут окончательное решение.

Заключение

Для одних людей земля – источник пропитания, для других – возможность получения прибыли. Но никогда нельзя забывать о кадастровой оценке земли, пашней и угодий, которые имеются у вас в собственности. Ведь её итог служит важным доказательством реальной стоимости участка в конкретный период времени. Стоит также помнить о том, что в случае отсутствия у вас отчёта об оценке земли (когда он необходим) у государства имеются все основания для применения мер административной ответственности (статья 14.35 КоАП РФ).