Стоимость квартиры по кадастровому номеру

Кадастровая стоимость жилья может разниться с той, которая установлена продавцом, и главным образом используется в следующих ситуациях:

для упорядочения налогообложения;
для определения размера госпошлины при проведении различных нотариальных операций;
в спорах о законности договоров купли-продажи объектов недвижимости.

Продавцам и покупателям она редко нужна, но такая оценка необходима государству в случаях, когда частные лица самостоятельно определяют ценность принадлежащего им имущества. При этом на неё влияют дополнительные факторы, среди которых:

место расположения дома и непосредственно квартиры в доме (этажность, вид, наличие лоджии или балкона);
площадь;
наличие развитой инфраструктуры района.

Если потребовалось узнать стоимость квартиры по кадастровому номеру, сведения можно получить в виде выписки из ЕГРН по установленной форме. Они не являются секретными, но далеко не все представляют, где узнать кадастровую стоимость квартиры. Это можно сделать любым удобным способом:

лично обратившись в Росреестр по месту расположения недвижимости;
через соответствующие интернет-порталы Госуслуг или Росреестра;
сделав запрос в МФЦ.

Как снизить кадастровую стоимость квартиры

После оформления сделки купли-продажи многие покупатели начинают считать, что налог значительно завышен, но не знают, как можно снизить кадастровую стоимость недвижимости и куда с такой проблемой обращаться.

Как свидетельствует практика, снизить её возможно. Действия являются прерогативой специальной комиссии или судебной инстанции, куда нужно написать заявление и собрать определённый пакет документов.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Ранее налог рассчитывался исходя из инвентаризационной оценки объекта. При этом учитывались его размеры, использованные строительные и отделочные материалы. Затем по специальной формуле определялась фактическая стоимость. По методике брали первичную цену и умножали на коэффициент износа.

Кадастровая стоимость рассчитывается иначе. При разработке этой методики Минфин руководствовался целью увеличить налоги и пополнить бюджет. В результате был принят соответствующий Федеральный Закон, что привело к значительному увеличению суммы налога на недвижимость. В отдельных случаях начальная ставка увеличилась в 20 раз!

В такой ситуации понятно желание многих опротестовать кадастровую стоимость. Поэтому собственники жилья стали направлять в Росреестр заявления с просьбой её пересмотра. Её увеличенные размеры, близкие к рыночным, создали дополнительные проблемы целому ряду владельцев недвижимости.

Элитное жильё теперь оценивалось по фактической рыночной стоимости, однако в разряд «пострадавших», для которых значительно вырос налог на недвижимость, попали:

собственники обычных квартир, но расположенных в дорогих районах;
пожилые люди, получившие жильё во времена СССР;
жители пригорода;
владельцы недостроенных, но уже зарегистрированных объектов.

Если собственники считают, что квартира оценена несправедливо, они вправе требовать переоценки квартиры ниже кадастровой стоимости.

Пересмотр оценки, согласно Закону, может проводиться, если возникли сомнения в достоверности предоставленных данных, а также на основании полученного отчёта.

Провести переоценку могут только специалисты, при этом стоимость работ напрямую зависит от того тарифного плана, воспользоваться которым заказчик может по своему выбору.

Минимальную стоимость можно будет заплатить, если специалист только помогает клиенту получить необходимые документы.

Оплата будет повышена, если юрист будет защищать его интересы в Комиссии Росреестра по оспариванию кадастровой стоимости, а также представительствовать в судебном процессе по данному вопросу.

Наибольшие траты потребуются, если дополнительно придётся оплатить судебные издержки и проведение экспертизы. При этом оплата не зависит от площади квартиры.

Обращение в оценочную компанию

Чтобы опротестовать завышение кадастровой стоимости квартиры, нужно доказать, что её рыночная оценка намного меньше. Для этого необходимо обратиться в оценочную компанию или к оценщику, имеющему необходимую лицензию на право ведения данного вида деятельности.

За их услуги придётся заплатить. Специалист проведёт консультацию, ознакомится с документами и определит, стоит ли затевать тяжбу. Если он или экспертная оценочная комиссия признают оспаривание целесообразным, то будет проведена соответствующая проверка, продолжительность которой зависит от оперативности работы оценщиков и госорганов. Обычно документы готовят за одну рабочую неделю.

На руки обратившийся получает:

заключение о независимом определении рыночной стоимости недвижимости;
отчёт о расчёте суммы, если кадастровая оценка квартиры сильно отличается от рыночной;
заключение о недостоверных сведениях в едином реестре, если при расчёте были использованы неверные данные.

Сбор документов

Для обращения в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости нужно оформить специальное заявление с просьбой о пересмотре её оценки. К заявлению прикладываются:

кадастровая справка о стоимости объекта;
копия документа на право собственности, заверенная нотариусом;
письменный или электронный отчёт;
экспертное заключение, подготовленное оценщиками.

Оплата госпошлины за работу комиссии не производится, оплачиваются только услуги нотариуса и оценщиков.

Комиссия по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

При несогласии с оценкой стоимости квартиры, определённой представителями кадастра, можно обратиться в суд или комиссию при Росреестре. Они созданы и работают в любом регионе страны. Заявление комиссией рассматривается в течение месяца. Это – наиболее короткий путь к решению проблемы. Возможно и обращение в судебную инстанцию.

Оспаривать кадастровую стоимость целесообразно, только если её изменение принесёт значительную экономию при уплате налога. Стоит учитывать, что срок действия оценки составляет от двух до пяти лет.

Комиссия может принять положительное решение по обращению или отклонить его. Если просьба отклонена, причина должна быть обоснована. При этом процедура заседания имеет свои особенности:

на нём должны присутствовать не менее 50% её членов;
голосование проводится открыто, а решение принимается простым большинством голосов;
воздерживаться от голосования не разрешается.

Если количество «за» и «против» одинаково, оно принимается в пользу заявителя. В этом случае изменённую кадастровую стоимость будут учитывать с того времени, когда было подано заявление о её пересмотре.

Судебное разбирательство

При несогласии с установленной стоимостью квартиры собственник может обратиться напрямую в суд, для этого:

составить исковое заявление, указав наименование судебного органа, куда оно направляется, сведения об ответчике и суть требований;
предоставить документацию, подтверждающую факт расхождения кадастровой с реальной стоимостью квартиры;
приложить квитанцию об уплате госпошлины.

По итогам рассмотрения заявления суд выносит решение, вступающее в силу спустя месяц с момента его принятия.

Срок исковой давности по таким делам составляет пять лет с момента возникновения нарушений.

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

При сделке купли-продажи нередко ради экономии по уплате налога продавец и покупатель по взаимной договорённости сознательно занижают стоимость недвижимости. В этом случае осуществляется продажа квартиры ниже кадастровой стоимости.

Однако такая операция имеет свои подводные камни. В случае признания сделки недействительной и возникновения судебных споров покупатель сможет получить обратно именно ту сумму, которая указана в договоре, даже если фактически было уплачено гораздо больше.

Выводы

Если впереди предстоит сделка купли-продажи квартиры, уточнить все нюансы, касающиеся её кадастровой стоимости, помогут специалисты, имеющие юридическое образование. Они окажут консультационную и практическую помощь, значительно облегчат разрешение возникших проблем.