Как грамотно оформить, продать или отказаться от доли в квартире

Долевая собственность: особенности 

Любое имущество, будь то квартира, машина, телефон или даже собака, имеет своего собственника. Но могут возникать ситуации, когда у одной и той же вещи есть не один владелец, а несколько. Такое имущество называется общим (статья 244 Гражданского кодекса РФ). Ярким примером этого является приобретение квартиры в собственность супругами или, например, когда два друга скинулись на покупку телевизора. 

Имущество мужа и жены отличается от того, которое было приобретено другими людьми на их средства. В первом случае оно будет называться общим совместным, во втором – долевым. Супруги, в отличие от людей, вместе покупающих что-либо, не определяют долей в праве на своё имущество. Хотя для справедливости отметим, что брачный договор может изменить такое положение дел. 

Долевая собственность устанавливает части в общем имуществе (например, ½, 1/3 и даже 1/1000). 

При ответе на вопрос, можно ли выделить или выкупить долю в квартире, надо знать, что ГК РФ позволяет это делать. Общую долевую собственность в России регулируют следующие нормативные акты:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (глава 16);
  • Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 № 223-ФЗ (статьи 38–40);
  • Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188 (глава 6);
  • Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ (статья 333.33);
  • Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (статья 42);
  • Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ;
  • Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 № 256-ФЗ;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;
  • Постановление Правительства РФ от 03.02.2017 № 131 «Об утверждении типового соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на объект социальной инфраструктуры».

Дольщик имеет те же права, что и любой другой собственник: владеть имуществом, пользоваться им. Особая возможность – определение юридической судьбы недвижимости (продавать, дарить, сдавать в аренду и прочее).

Все дольщики вправе совершать с имуществом любые действия, которые не нарушают закон. 

Коммунальные платежи и долевая собственность

Как и любые другие собственники квартир, дольщики обязаны платить коммунальные платежи. Это прямо предусмотрено ЖК РФ. То, сколько платит каждый из сособственников, зависит от размера доли. Например, если стоимость коммунальных платежей составляет 6000 рублей, а квартирой владеют 2 собственника, то каждый из них будет обязан предоставлять по 3000 рублей. Однако, если доли у этих людей не равны (у одного, предположим, ¼, а у другого ¾), то и сумма будет неравной (1500 и 4500 рублей соответственно).

Как оформить долю в квартире?

Доля в праве собственности на квартиру может попасть к вам различными путями:

  1. Наследование. Если вы не единственный внучок, то заветная «бабушкина квартира в Москве» перейдёт ко всем правопреемникам.
  2. Покупка. Причём можно приобрести как саму квартиру на общие средства нескольких людей, так и долю в квартире. 
  3. Дарение. 
  4. Обмен. 
  5. Раздел имущества супругов. У мужа и жены общая собственность, а не долевая. Но супруги как до развода, так и после него могут разделить всё ими нажитое, и в том числе квартиру. 
  6. Приватизация. Приватизировать долю саму по себе в праве собственности на квартиру нельзя. Приватизируется всё имущество целиком, однако если от государства получает квартиру семья, то каждый её член становится дольщиком. 

Каким бы способом вы ни получили часть в квартире, её обязательно нужно регистрировать. Осуществить это необходимо в течение месяца с момента, когда она перешла в собственность (например, с даты заключения договора купли-продажи, с момента принятия наследства).

Определение размеров долей

Часть в праве на квартиру может быть любой (в теории, даже 1/1000000). По общему правилу, доли у всех собственников равные (например, квартиру покупают 5 человек, следовательно, у каждого по 1/5). Но, например, в договоре купли-продажи, дарения, завещании, а также в соглашении о разделе наследуемого или совместно нажитого имущества (для супругов) может быть прописано иное. Доли могут быть указаны как в дробях (1/2, 1/5, 1/100), так и в процентах (50 %, 20 %, 1 %). 

В случае, если при определении долей у собственников возникнут разногласия, их может разрешить суд. 

Необходимые документы

При обращении за регистрацией доли в праве собственности на квартиру нужно предоставить: 

  • заявление;
  • паспорт;
  • документ, удостоверяющий переход права собственности на квартиру (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство);
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • кадастровый паспорт;
  • нотариально заверенное соглашение о разделе долей (если необходимо).

Также может потребоваться выписка из домовой книги. 

В случае, если вы не предоставили все документы или предоставили их в ненадлежащем виде, вам всё вернут, а процесс регистрации так и не начнётся. При этом Росреестр обязан указать на то, что именно нужно донести, а что правильно оформить. 

Заявление о регистрации квартиры в долевую собственность

Для начала регистрации необходима подача соответствующего заявления. Его форма установлена Приказом Министерства экономического развития РФ от 8 декабря 2015 г. № 920. Данный нормативный акт находится в свободном доступе в Справочно-правовой системе «КонсультантПлюс».

Форма заявления о регистрации квартиры в долевую собственность выглядит следующим образом:

Как грамотно оформить, продать или отказаться от доли в квартире

Госпошлина

На 2020 год общий размер государственной пошлины за регистрацию доли в праве на квартиру – 2000 рублей. Однако каждый собственник должен заплатить ту часть суммы, которая соответствует его доле. Следовательно, если у человека доля 1/5 квартиры, то он заплатит госпошлину 400 рублей. Обращаем внимание, что при подаче документов в электронном виде (например, через Госуслуги) сумма сокращается на 30 %.

Куда обращаться? 

Обращаться для регистрации доли в праве собственности на квартиру следует в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) по региону проживания либо в МФЦ. Помимо этого, документы можно подать через Госуслуги, сайт ФКП «Росреестра» или ГБУ «Мои документы». 

Регистрация права долевой собственности

Срок регистрации варьируется в зависимости от того, какой способ вы выбрали. Так, пользуясь сервисом «Госуслуги», процесс занимает до 7 дней, через Росреестр – от 3 до 15. Запись на приём в офисе осуществляется в день обращения. Сам процесс регистрации заключается в проверке документов и внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости. По окончании необходимо обратиться в регистрирующий орган и получить выписку из ЕГРН, а также те документы, которые были предоставлены. С этого момента вы полноправный собственник квартиры!

Если регистрирующий орган нарушил сроки или вам необоснованно отказали в принятии заявления, законом предусмотрено право обжалования. Сразу пойти в суд нельзя, перед этим нарушение прав нужно обжаловать в Палате по имущественным спорам при Росреестре.

Как оформить долю в квартире через суд?

Как грамотно оформить, продать или отказаться от доли в квартиреБывает так, что у собственников недвижимости нет единогласного мнения относительно того, как разделить жилую площадь. И если они не договариваются, то поставить окончательную точку в этой ситуации поможет суд общей юрисдикции. Отвечая на вопрос, как оформить долю в квартире при несогласии совладельца, важно помнить, что далеко не всегда удовлетворят ваши требования. Для суда главное – наличие доказательств, подтверждающих, что урегулировать конфликт по соглашению сторон или с помощью медиации не получилось. Только когда окажутся исчерпаны все средства и способы разрешения спора, суд будет на вашей стороне.

Для начала разбирательства необходимо составить исковое заявление о принудительном оформлении доли в праве собственности на квартиру. При этом никаких сопутствующих документов закон не требует. Суд сам делает запрос в Росреестр и на основании ответа выносит вердикт.

Для оформления продажи или покупки доли сторона конфликта должна подать иск, а также представить доказательства наличия у неё права собственности.

Отказ от преимущественного права покупки доли стороной в суде должен подтверждаться письменным соглашением, удостоверенным нотариусом. Данное требование обязательно должно быть соблюдено, иначе судья сочтёт возможности собственника нарушенными.

Вы думаете о том, как оформить собственность в долях? Идите в суд! А после того, как он вынесет соответствующее решение, появятся новые юридические возможности. На основании вердикта суда можно:

  1. Признать недействующим отказ Росреестра в оформлении долей.
  2. Разрешить спор между наследниками.
  3. Оформить долю вместе с супругом при разводе, если не можете прийти к согласию.
  4. Честно поделить квартиру между гражданским мужем и женой (сожителями), которые вместе её купили и прожили более 5 лет.

При оформлении доли в праве собственности на бывшего мужа (или жену) НК РФ устанавливает льготу в форме пониженной госпошлины обращающемуся в суд владельцу. Так, вместо 1000 рублей вы заплатите всего 350. 

Сколько стоит оформить доли в квартире? Юридическая статистика говорит, что это обойдётся вам от 3000 до 5000 рублей.

Как переоформить долю в квартире на родственника

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом, в том числе и долями, по своему усмотрению. Гражданское законодательство России очень обширно в этом вопросе. Так, под переоформлением в законе понимаются следующие виды юридических действий:

  1. Переписать долю в квартире на другого человека. Это значит, сделать так, чтобы право собственности первоначального владельца перешло к последующему в законном порядке.
  2. Оформить дарственную на долю (как на родственника, так и на любое другое физическое лицо). Осуществляется это на основании письменного договора.
  3. Отказаться от доли в пользу родственника. Сделать это также нужно на основании письменного договора.

Как оформить долю в квартире на родственника? Алгоритм действий следующий:

  1. Получение письменного разрешения от собственников других долей квартиры, удостоверенное нотариусом. Однако, если в переоформлении доли в праве на квартиру препятствуют совладельцы (например, не дают согласия на сделку), то собственник имеет все основания как продать свою часть, так и подарить её или вообще распорядиться по своему усмотрению.
  2. Составить письменный договор дарения или купли-продажи. Его форму просто скачать на сайте Справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». А недостающие условия договора при оформлении доли в квартире на родственника можно добавить, обратившись как к вышеуказанному ресурсу, так и посетив юриста, чтобы переписать имущество на близкого человека. Однако стоит помнить, что, обращаясь за квалифицированной помощью к специалисту, за подобную услугу вы заплатите не менее 2000 рублей.
  3. Удостоверение договора у нотариуса, что является обязательным при сделках с недвижимым имуществом.
  4. Регистрация соглашения в Росреестре.
  5. Оплата государственной пошлины. Можно это сделать в банке или с помощью онлайн-сервисов.

Размышляя о том, как переписать долю в квартире, стоит помнить не только о самом алгоритме действий, но и о сроках. Так, например, регистрация договора в Росреестре осуществляется в течение 3 рабочих дней. А общий срок оформления доли на родственника составляет месяц.

Отказ от доли в квартире

Каждый собственник самостоятельно решает, что ему делать со своим имуществом. Например, в законодательстве предусмотрено несколько способов отказа от него. Так, если собственность уже принадлежит дольщику, то он может осуществить с ней следующие действия по отчуждению:

  • при наличии нескольких совладельцев добровольно отказаться от покупки доли в квартире при преимущественном на неё праве;
  • передать долю родителям и иным близким родственникам;
  • отказаться в пользу своего ребёнка;
  • передать имущество бывшему супругу (не стоит путать с правом на выкуп доли у мужа).

При оформлении отказа от доли важно помнить, что, как ни крути, но, если соглашение уже вступило в силу, повернуть ситуацию вспять вы не в силах. Однако в случае, когда оказывалось давление, необходимо обратиться в суд. Он сможет признать сделку в форме отказа от доли ничтожной и тем самым восстановит нарушенные права собственника.

Для оформления отказа от доли собственнику необходимы следующие документы:

  • выписка из Росреестра;
  • договор, по которому осуществлялся отказ (дарение, купля-продажа);
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины;
  • паспорта всех участников сделки.

При оформлении купли-продажи или дарения доли в рамках отказа от неё важно знать, как действовать и куда обращаться. Подавать все документы необходимо в Росреестр.

Алгоритм действий при отказе от доли в квартире выглядит следующим образом:

  • поход за выпиской из Росреестра о наличии права собственности на имущество;
  • составление договора, в зависимости от формы отказа (дарение или продажа);
  • получение квитанции об оплате госпошлины;
  • нотариальное удостоверение договора;
  • посещение Росреестра за окончательным оформлением отказа от доли.

Гражданский кодекс России в 231 статье позволяет собственнику отказаться от доли в праве собственности на квартиру в пользу государства. Такое чаще всего бывает, когда у человека нет родственников или близких. Подобный отказ от доли оформляется исключительно договором дарения. Продать государству имущество закон запрещает. Для оформления такой сделки необходимо также обращаться в Росреестр. Однако государственная пошлина будет составлять 3500 рублей, а не 2000.

Покупка и продажа доли собственности

Как грамотно оформить, продать или отказаться от доли в квартиреСобственник – настоящий хозяин своего имущества. И, если вы задаётесь вопросом, можно ли выкупить долю в квартире, ответ в этом случае будет положительным.

Для того, чтобы купить или продать выделенную долю в квартире, необходимо сообщить об этом всем её собственникам, например, с помощью почтовых извещений. Важно учесть, что, даже если собственники живут по разным адресам, отправить уведомление в одно место нельзя. В противном случае у дольщиков будет основание для признания сделки недействительной из-за ненадлежащего уведомления.

Итак, для того чтобы продать или купить долю в квартире, необходимо её выделить. Делается это в Росреестре. Не забудьте взять туда с собой кадастровый паспорт, на основании него и происходит выдел доли.

Закон позволяет выкупить долю у родителей. Госпошлина в таком случае снижается до 500 рублей. Бонусом является также и совершение сделки в обход налогов, что является законным.

Итак, купля-продажа доли в квартире имеет ряд особенностей. Все они так или иначе связаны с правами и обязанностями собственника недвижимости:

  • Если вы задумались о том, можно ли выкупить долю у родственника, закон позволит это сделать при условии, что иные близкие люди (полный перечень указан в статье 1134 ГК РФ) откажутся от своего преимущественного права.
  • Предложенную изначально сособственникам цену нельзя уменьшать при заключении договора.
  • Если вы продаёте долю, которой владеет несовершеннолетний, то необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Можно ли выкупить долю в квартире материнским капиталом?

Закон говорит, что материнский капитал может направляться на покупку части квартиры. Однако это правило работает при условии того, что доля в праве на недвижимость представляет собой отдельную комнату. А также необходимо, чтобы после выкупа части квартиры она целиком стала собственностью покупателя.

Выкупить долю в квартире с помощью материнского капитала, по закону, можно без оформления ипотеки только после исполнения ребёнку трёх лет.

Выделенная доля в квартире, полученная родителем в ипотеку, взятая до исполнения ребёнку трёх лет, должна перейти в долевую собственность малыша.

Особенности сделки

При приобретении доли в праве собственности на квартиру с привлечением денег, полученных по материнскому капиталу, важно учесть следующие особенности:

  1. Сделку в первую очередь должен одобрить Пенсионный фонд РФ.
  2. Жильё должно быть пригодным для проживания постоянно и со всеми условиями для ребёнка.
  3. Для оформления выкупа доли в Пенсионный фонд РФ необходимо предоставить: 
  • письменное заявление родителя о целевом использовании капитала;
  • материнский сертификат (оригинал и копия);
  • паспорт и СНИЛС лица, на который выдан вышеуказанный документ;
  • свидетельства о заключении брака и рождении детей;
  • проект договора купли-продажи доли;
  • договор с банком о предоставлении ипотеки или кредита.

Задаваясь вопросом, как выделить долю в ипотечной квартире до получения денег на основании материнского капитала, важно помнить, что уведомлять Пенсионный фонд необходимо после заключения кредитного договора с банком.

При выкупе доли, приобретённой в ипотеку, в ПФР необходимо принести справку из банка, в которой должен быть указан остаток долга (основная сумма и проценты).

Алгоритм действий

Последовательность действий по выкупу доли на квартиру материнским капиталом:

  1. Сбор необходимых документов.
  2. Их подача в Пенсионный фонд по месту жительства (можно отнести как лично, так и через МФЦ).
  3. Документы рассматриваются ПФР на протяжении одного месяца.
  4. После получения положительного ответа Пенсионного фонда деньги на счёт поступают в течение 30 дней.

Заключение

Выделение и оформление доли в праве собственности на квартиру – крайне сложные юридические процедуры. Они требуют от человека хорошего знания российского законодательства. Начиная с подачи документов, заканчивая составлением договора и походом в Росреестр, важно помнить, что у каждой сделки есть свои особенности, узнать о которых помогут нормативные правовые акты в жилищной сфере.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector