Как можно получить ипотеку на квартиру: от выбора банка до вручения ключей 

В последние годы появилось множество предложений, посвящённых тому, как получить ипотеку на квартиру. Можно выбирать банк и величину процентов, которая зависит не только от размера первоначального взноса, но и от места деятельности, формы получения зарплаты, возраста и социального статуса. Помогают и государственные программы. 

Ипотека на квартиру

Редкий россиянин может позволить себе купить жильё на собственные средства. Зачастую молодёжь и пенсионеры, семьи и одинокие граждане идут за помощью в финансово-кредитные учреждения. Платёж за квартиру или дом можно внести с помощью потребительского кредита, но это очень большие процентные ставки. Более выгодный способ – ипотека, когда приобретаемая недвижимость оказывается в залоге у банка. Факт неприятный, но зато жильё предоставляется здесь и сейчас, а не через многие годы скитаний по съёмным квартирам или проживания с родственниками. 

В 2018 году россияне получили около полутора миллионов кредитов на три триллиона рублей. Средний срок кредитования – 16 лет, средняя ставка – 9,56% годовых. Это рекорд, да и ставка стала ниже десяти процентов впервые за многие годы. 

Некоторые граждане не ограничиваются одним жилищным займом и спрашивают, как получить сразу несколько ипотек. Это, кстати, реально. Правда, и усилий придётся приложить в два раза больше. Не везде принимают более одной заявки одновременно. 

Условия для получения нескольких ипотечных кредитов: высокая официальная заработная плата, безупречные созаёмщики, поручители, хорошая кредитная история, стабильная работа. Если средств недостаточно, можно предоставить документы, подтверждающие дополнительные доходы, или привлечь ещё одного созаёмщика. 

Нужно помнить, что если заёмщик перестанет выплачивать кредит, то он может потерять жильё. Банк имеет право продать квартиру или дом должника. В качестве спасительной альтернативы начал работать закон о банкротстве, но его последствия не очень радостны. Ведь он освобождает не только от долга – с жильём тоже придётся расстаться.

В последние годы появилось множество предложений, рассчитанных на различные слои населения. Вместе с тем сотрудники финансовых учреждений стали более осторожно выбирать клиентов. Списки требований к заёмщикам в каждом банке свои, но есть и общие. Больше шансов получить ипотеку на квартиру у россиян в возрасте от 21 до 55 лет. Совершеннолетним, но ещё слишком молодым сделать это труднее. Им скорее дадут потребительский заём, чем крупную сумму, которой хватит на квартиру. В некоторых банках и 21 год считается слишком легкомысленным возрастом, и по негласной инструкции ипотеку оформляют тем, кто на пару-тройку лет старше. 

Работники банков неохотно дают ипотеку пенсионерам и гражданам, близким к этому возрасту. Непременно сокращают срок выплат. Если посетителю более пятидесяти, то вряд ли оформят кредит на тридцать лет. 

Всегда можно найти финансовые учреждения, которые выбиваются из рамок среднестатистических показателей. Есть организации, в которых всё-таки можно получить ипотеку в 18 лет и после 60. А в некоторых банках есть специальные программы для пенсионеров.

Как получить ипотеку пенсионерам?

Эксперты отмечают, что пожилые люди подразделяются на неработающих и трудящихся. В первом случае, скорее всего, потребуются созаёмщики. Или надо будет указать дополнительный доход в тех банках, где не требуют его подтверждения.  Работающих пенсионеров кредитуют более охотно, но ограничивают по максимальному возрасту – чаще всего 75 лет. 

Для прохождения фильтров проверочных программ и службы безопасности лучше иметь российское гражданство. Хотя некоторые учреждения дают кредиты и иностранцам. Конечно, при этом они должны находиться в России на законных основаниях.

Практически все банки выставляют в требованиях стаж работы. Обычно это не менее полугода. Впрочем, бывают и меньшие запросы – от одного до трёх месяцев. Менеджерам и службе безопасности финансовых учреждений не нравится, когда потенциальный клиент часто меняет место работы. Это может вызвать подозрения и как результат – отказ в ипотеке или более жёсткие условия. 

Ипотечный кредит не должен превышать половины дохода заёмщика, так что можно предварительно подсчитать, какие платежи и на сколько лет вы в состоянии гасить.

Минимальный первоначальный взнос – 10-15% от стоимости жилья, которое планируется приобрести. У клиента должно быть документальное подтверждение оплаты – выписка по счёту в банке. От этой суммы тоже зависит, под какой процент дадут ипотечный кредит и большая ли будет переплата. Как получить ипотеку без первоначального взноса? Раньше такая практика была частой, сейчас – большая редкость. Лишь некоторые финансово-кредитные учреждения идут на это, выдавая кредиты с очень большими процентными ставками. 

Сбор информации и выбор банка

Как можно получить ипотеку на квартиру: от выбора банка до вручения ключей Выбирайте банк тщательно. Проверяйте, где работают программы господдержки, на которые вы можете претендовать. У финансово-кредитных учреждений есть сайты, где выложена вся информация и подключены электронные калькуляторы, которые соотносят размеры желаемой суммы и ежемесячных выплат. Имеет смысл поинтересоваться условиями не только в самых крупных банках, но и в тех, что поменьше. Они зачастую более заинтересованы в получении клиента и предлагают хорошие условия. О репутации банков тоже узнать несложно – на форумах, сайтах с отзывами.

Лучше всего оформлять ипотеку в банке, через который работодатель перечисляет вам зарплату. Для зарплатных клиентов условия намного выгоднее, да и бумаг оформлять придётся меньше.

Некоторые финансовые учреждения не настаивают на справке с места работы. Не особенно присматриваются и к другим документам. Правда, в этом случае проценты взлетают до небес. Обычно в подобные организации идут люди, которые официально не трудоустроены, но получают неплохие доходы. Они могут быстро рассчитаться и не особо потратиться при этом на проценты. Бывают там и граждане, которые плохо продумали риски и всю тяжесть бремени, которая на них ляжет. Их привлекает вроде бы лёгкая система получения больших денег. Что будет потом, они понимают позже.

Многие банки, в том числе и государственные, оформляют ипотечный кредит по двум документам – паспорту и водительскому удостоверению. Также в качестве второго рассматривается СНИЛС или ИНН.

Подача заявки на кредит

При проверке больше работают компьютерные программы, но человеческий фактор ещё никто не отменил. Иногда и не угадаешь, почему отказали в одном банке и одобрили выдачу денег в другом. Сходите на встречу с консультантом, он более подробно расскажет, как получить ипотеку на квартиру и о требованиях к заёмщику. Можно подать заявки в несколько учреждений. 

Список документов, чтобы получить ипотеку:

  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт и техническая документация на недвижимость;
  • ИНН;
  • СНИЛС; 
  • справка 2-НДФЛ для работающих и справка из ПФР о пенсии за последний месяц для пенсионеров; 
  • налоговая декларация для ИП и лиц, осуществляющих частную практику;
  • ксерокопия трудовой книжки с печатью и подписью руководства или выписка из этого документа, или трудовой договор;
  • свидетельство о заключении/расторжении брака или документ, подтверждающий смерть второй половины;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей или паспорт детей в возрасте от 14 до 18 лет; 
  • военный билет для мужчин до 27 лет.

Анкету можно заполнить на сайте банка или в учреждении. Также необходимо будет внести первоначальный взнос и предоставить документ об этом. Придётся заказать оценку недвижимости, а также застраховать жильё. Ещё понадобится нотариально заверенное согласие супруга или супруги, если они не становятся созаёмщиками. Планирующие получить ипотеку по программе господдержки должны предоставить документы, подтверждающие право на участие в этой программе. 

Поиск квартиры

Пакет документов может меняться в зависимости от различных условий. На перечне также сказывается то, у кого вы покупаете и какое жильё – вторичное, новостройку, строящееся. В общем-то, банки выдают кредиты по всему перечисленному спектру, но зачастую у застройщиков приобретать жильё выгоднее.

В каждом банке есть список требований к недвижимости. Уточните эту информацию прежде, чем начать оформлять сделку, иначе возможны неприятные сюрпризы – ограничение суммы, повышение процентной ставки или отказ в выдаче ипотеки на покупку квартиры. 

В сфере недвижимости довольно много мошеннических схем. Для того чтобы обезопасить себя, следует проверить, принадлежит ли квартира продавцу, – посмотрите документы на жильё и паспорт. Узнайте, точно ли продавец дееспособен. Вдруг он состоит на учёте в психоневрологическом диспансере? Важна информация о том, сколько человек прописано и как скоро они планируют выписаться, нет ли там инвалидов и несовершеннолетних. При покупке новостройки должен быть технический паспорт, вторички – свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. Много хлопот может вызвать ремонт, который нужно согласовывать с властями. Лучше не выбирать такой вариант. Если речь идёт о долевом участии, то потребуйте документ об отказе других собственников от права покупки. Бывает, что продавец действует по доверенности – надо проверить её законность.

Есть несколько параметров, которые нравятся банкам. Среди них – совершеннолетний собственник, наличие отопления, канализации, воды и электричества, постройка позже 1975 года, уровень износа не более 60%, отсутствие обременений.

Будьте аккуратнее с квартирой, которая совсем недавно получена по договору дарения, – могут появиться граждане с правом на имущество. И после наследования в первые шесть месяцев тоже не исключены сюрпризы в виде родственников, которые потребуют свою долю.

Оценка недвижимости

Когда квартира выбрана, её нужно оценить. Банки предоставляют заёмщикам списки компаний, с которыми они сотрудничают. Выбирать эксперта лучше именно из них. Процедура для заказчика несложная. Нужно предоставить документы на жильё, паспорта, выписку из домовой книги. В некоторых учреждениях просят ещё и справку об отсутствии жилищно-коммунальных задолженностей. Сотрудники компании посмотрят квартиру, сфотографируют её, зададут несколько вопросов, возьмут оплату, и через пару-тройку дней отчёт будет готов. 

Банки ориентируются на цену, указанную экспертом, и выдают сумму процентов на двадцать меньше, чем написано в отчёте. Если вам важны максимальные значения, уточняйте у оценщика, по каким параметрам он проводит работу и что будет в итоге. Попытайтесь убедить продавца снизить стоимость или готовьтесь искать дополнительные средства.

Заключение договора с банком и продавцом

Кредитный договор заключается с банком, который даёт деньги в долг под залог квартиры. Прочитайте условия. Обратите внимание на обязанности, запреты, процентную ставку и неустойку. Деньги в разных структурах перечисляются напрямую продавцу или на счёт покупателя. 

С собственником жилья оформляется договор купли-продажи, в котором будет условие об обременении. Следует предупредить продавца недвижимости, что вы попытаетесь получить ипотечный кредит на квартиру. На основании договора регистрируют право собственности. Заверять договор у нотариуса необязательно, кроме тех случаев, когда доля в квартире принадлежала детям или у неё было несколько собственников.   

Жильё необходимо застраховать. Некоторые банки требуют сделать и медицинский полис. Этот вид страхования добровольный, но если от него отказаться, то повысится процентная ставка по кредиту. Страховые компании тоже, как правило, рекомендует банк. Нередко их представители работают в финансово-кредитных учреждениях, и на оформление уходит минимум времени. 

Отдельная категория страхования – защита титула, которая покрывает риск утраты права собственности. Рекомендуем ею воспользоваться, если недвижимость получена в дар или по наследству, есть сомнения в юридической чистоте. Банки редко требуют подобные полисы, но если уж предлагают сделать, то с квартирой точно не всё в порядке.

Оплата квартиры

Этот момент волнует все стороны. Он должен наступить после оформления всех нужных бумаг и экспертиз, которые положены при покупке квартиры. Некоторые предпочитают банковскую ячейку. Её рекомендуется подготовить заранее. Для аренды необходимо подписать соответствующий договор. Сотрудник банка визирует бумаги, ставит нужные печати. Заёмщик получает деньги в кассе, затем идёт в депозитарий для их пересчёта и закладки полученной суммы. Продавец получает деньги только после регистрации сделки в Росреестре. 

Другой вариант – перевести деньги на специальный счёт. После завершения регистрации продавцу дают доступ к этому счёту. Оба способа обеспечивают безопасность, но требуют дополнительных трат. Самый дешёвый, но и рискованный путь – оплата наличными. При этом труднее доказать переход денег из одних рук в другие, да и возможны различные эксцессы.

Регистрация права собственности

Зарегистрировать сделку купли-продажи жилья с использованием ипотечного кредита стало проще. Можно подавать документы и в Росреестр, и в МФЦ. Вдобавок сроки оформления документов значительно сократились. Процедура занимает до десяти рабочих дней. Некоторые банки предлагают электронную регистрацию сделки. 

Список документов:

  • договор купли-продажи;
  • закладная;
  • квитанция об оплате госпошлины; 
  • договор ипотеки. 

Сотрудник МФЦ или Росреестра, принимая документы, выдаст расписку, по которой потом можно получить их обратно вместе с выпиской из ЕГРН. Недвижимость переходит в собственность покупателя, когда в базе Росреестра появится запись о смене владельца. 

После регистрации лучше подписать акт приёма-передачи жилья – во избежание дальнейших недоразумений. В нём следует указать, что продавец передал покупателю ключи от квартиры, а покупатель осмотрел её и претензий не имеет. В акте описывают состояние жилья и прописывают, в течение какого срока предыдущий владелец должен её освободить.

Имущественный вычет

Выплаты ежемесячных взносов по ипотеке несколько скрашивает имущественный вычет, по которому каждый год можно получить значительные суммы. Конечно, они зависят от размера официальных доходов и уплаты налогов. Компенсируются 13 процентов от стоимости жилья. Причём в случае приобретения квартиры в ипотеку полагаются два вычета – за саму покупку и за оплату процентов. 

Право на вычет возникает с даты покупки и не имеет срока годности. Вычет можно получить через любое количество лет после сделки, но расчёт будут делать, начиная с последних трёх лет до момента обращения в налоговую.

Если квартира куплена с использованием ипотечного кредита после 1 января 2014 года, то можно вернуть 650 тысяч рублей. Эта сумма включает 13% с максимальных двух миллионов рублей за недвижимость, то есть 260 тысяч рублей, и 390 тысяч за проценты по ипотеке. 

Проще всего оформить вычет через личный кабинет на сайте налоговой инспекции. Декларация делается автоматически, и легко прикрепить данные о налогах. Остальные документы нужно перевести в электронный вид и тоже приобщить к заявлению. Ходить в налоговую при этом не придётся. На проверку уходит порядка трёх месяцев. И после этого деньги перечисляют в течение тридцати дней. 

Вычет выплачивается в течение нескольких лет. Возвращают суммы налогов, которые были удержаны за год с заработной платы. Остаток переносится на следующий период.

Как получить льготную ипотеку?

Перед тем как подать заявку на ипотеку, стоит посмотреть требования и условия по льготному кредитованию. Возможно, найдётся подходящая для вас программа. Их довольно много. Они ориентированы на получение ипотеки для вторичного жилья и новостройки, на военных и семьи с материнским капиталом. Есть программы, нацеленные на развитие сельской местности и поддержку молодых семей, а также многодетных. Процентные ставки для участников таких программ минимальны. 

Сельская

Сельская ипотека под три процента успела стать популярной, и, конечно, многие задаются вопросом, как её получить. Именно таков размер максимальной ставки. Она может быть и 0,1 – всё зависит от местных властей, которые должны субсидировать эту статью расходов. Например, в Ненецком автономном округе ипотеку уже выдают под один процент.

Программа официально начала работать с 1 января 2020 года во всех регионах страны, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, а также границ Московской области. На поддержку сельских областей страны выделено более двух триллионов рублей.

Программа господдержки нацелена на покупку готового и недостроенного жилья, земельного участка в сельской местности. Выдаётся максимум на 15 лет, хотя некоторые банки уже рассматривают более длительные сроки. Принять участие в программе можно только один раз. Приобретённую недвижимость нельзя продавать в течение пяти лет.

Требования по сельской ипотеке стандартны. Ограничений практически нет, кроме совсем уж престарелого возраста и абсолютно неликвидного помещения. 

Молодым  семьям

В России в рамках федеральной программы «Жилище» реализуется проект «Молодая семья». Условия варьируются в различных регионах, но в любой области страны можно узнать, как получить ипотеку молодым и при помощи государственных субсидий частично погасить жилищный кредит, направить их на первоначальный взнос или покупку готового жилья на первичном рынке.  

Если в семье ещё нет детей, то господдержка будет на 30%. Хотя бы с одним ребёнком – родным или усыновлённым – 35%. Люди, проживающие в климатически неблагоприятных районах – например, на Крайнем Севере, могут получить субсидию размером до 80%.

Предварительно следует узнать, какие категории граждан могут рассчитывать на улучшение жилищных условий по этой программе в регионе вашего проживания. Документы надо сдавать в МФЦ, областную администрацию или через портал Госуслуг.

Общие условия участия в программе:

  • возраст каждого из супругов не больше 35 лет;
  • официально зарегистрированный брак;
  • потребность семьи в лучших жилищных условиях, подтверждённая документами из муниципалитета;
  • первоначальный взнос и доходы, необходимые для погашения ежемесячных платежей.

Процентная ставка по ипотеке для молодых семей в этом году колеблется от 4,5% до 9%.

Многодетным семьям

Многодетные семьи, раздумывающие, как получить ипотеку, должны знать, что они могут рассчитывать на беспроцентную субсидию для улучшения жилищных условий. Выделенные деньги можно потратить на оплату первоначального взноса по жилищному кредиту. При оформлении ипотечного кредита многодетным семьям снижают процентные ставки или уменьшают минимальный авансовый платёж. Вдобавок оказывается помощь при выплате ипотеки в виде погашения части задолженности. Разрешается погасить платёж и за счёт средств материнского капитала. Ещё один плюс господдержки – из жилого фонда выделяются квартиры, на которые установлены заниженные цены. 

Требования:

  • многодетная семья должна документально подтвердить свой статус;
  • в собственности не должно быть никакого жилья или имеющийся объект недвижимости не соответствует нормам проживания, по которым на одного человека должно быть 18 квадратных метров;
  • в покупаемом жилье цена одного метра не должна быть дороже 35 тысяч рублей. 

Семейная ипотека выдаётся под шесть процентов.

Закладная на квартиру

Как можно получить ипотеку на квартиру: от выбора банка до вручения ключей Закладная на квартиру по ипотечному кредиту даёт гарантию защиты интересов банка и подтверждает его право на имущество, обремененное ипотекой. Её оформляют в кредитно-финансовом учреждении при получении займа на вторичную недвижимость.

Закладная хранится в банке, который выдал деньги. Забрать её можно только в случае полного погашения долга. А если заёмщик перестаёт выплачивать кредит, то банк может частично или полностью продать недвижимость, переуступить права, обменяться закладными с другим учреждением, а также выпустить эмиссионные бумаги. Бумаги делят закладную на несколько частей и продаются другим финансовым организациям или частным лицам. 

Закладная позволяет банку отобрать у вас квартиру при нарушении ипотечного договора. Проверьте правильность документа, уделите оформлению закладной особое внимание!

После того как заёмщик выплачивает весь кредит, банк должен вернуть ему закладную, поставив на ней отметку о полном погашении обязательств. Документ следует предоставить в Росреестр. Впрочем, многие банки делают это сами. Затем в течение тридцати дней снимается обременение. Уведомление об этом приходит в сообщении по телефону или на почту. Также информация появляется на сайте Росреестра. 

Плохая кредитная история

Если вы хотя бы раз «забыли» расплатиться с банком, только что провели процедуру банкротства или прячетесь от судебных приставов, то у вас будет плохая кредитная история. Сведения собираются с момента первого обращения по поводу займа и хранятся в течение 15 лет. Они включают информацию о задолженностях, просрочках и судах. Всё это находится в бюро кредитных историй, где любой банк может запросить данные.

Бюро кредитных историй несколько. Стоит узнать, в каком из них хранится ваше испорченное «досье». Сделать это можно на сайте Центробанка, а затем выбрать банк, который не сотрудничает с этим бюро.

Кредитную историю не портят редкие просрочки платежей сроком до пяти дней. А вот если задерживать деньги регулярно и надолго, то можно испортить себе репутацию почти так же, как в случае с невыплатой займов.

Есть и другие рекомендации, рассказывающие как получить ипотеку с плохой кредитной историей. Облегчить участь заёмщика могут документы, подтверждающие, что просрочка связана с задержкой зарплаты, сокращением на работе, плохим состоянием здоровья. Возможны иные форс-мажорные обстоятельства, которые банк примет в качестве достойной причины. 

Если вы уже знаете, что у вас плохая кредитная история, то обращайтесь в учреждение с минимальной проверкой и требованиями. По возможности закройте текущие долги. Выбирайте банк, где удачно погасили кредит или через который получаете зарплату. Подойдёт и недавно открывшееся финансово-кредитное учреждение, которое будет радо любому клиенту. Также для выхода из ситуации можно привлечь созаёмщика с хорошим официальным доходом, предложить в залог имеющуюся недвижимость или внести повышенный первоначальный взнос. 

Тенденция на снижение

В декабре 2019 года средняя ставка по обычному ипотечному кредиту дошла до девяти процентов. Председатель Центрального Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что тенденция на снижение сохранится. В 2020 году ожидается ставка в 8,7% годовых, а к 2024 году – 7,9%. Также власти планируют уделить больше внимания ипотечному кредитованию первичного жилья.

Как бы то ни было, суммы переплат по-прежнему немалые. Так что будьте осторожны при выборе жилья и банка. Внимательно проверяйте всю информацию. Не поддавайтесь соблазну взять быстро и много, ведь отдавать придётся ещё больше. Проверяйте все документы, продавцов, выбирайте способ и размер расчётов, которые вам по силам. Не забывайте о мерах безопасности и соблюдайте график платежей.  

Если появилась просрочка, то худший способ – начать скрываться и не брать телефонную трубку. Есть масса способов договориться с банком о новых вариантах сотрудничества и расчётов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector