Как законно переоформить квартиру на родственника: выбираем оптимальный вариант

Законом предусмотрен целый ряд льгот и особенностей по передаче прав на недвижимость между близкими людьми. При этом важно выбрать именно тот вариант, который позволит максимально реализовать интересы сторон сделки. Как грамотно и законно переоформить квартиру или дом на близкого родственника – расскажем в этой статье.

Преимущества переоформления квартиры на родственника

Первый вопрос: зачем? Ответ на него максимально прост: чтобы недвижимость досталась именно тому члену семьи, кого хотел бы обеспечить владелец.
Есть и другие преимущества:

  • переоформить собственность или право на него в удобное время, когда есть силы, возможности и желание;
  • воспользоваться теми льготами, которыми сопровождаются сделки между близкими родственниками;
  • избежать рисков, связанных с претензиями других претендентов на квартиру.

Существует несколько вариантов передачи недвижимости, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы. Прежде чем приступать к делу, лучше тщательно изучить все нюансы каждого способа и взвесить, насколько они соответствуют вашим интересам.
После этого можно решить, как лучше переписать квартиру на родственника.

Как переоформить квартиру на родственника?

Процесс начинается со сбора документов. Они будут практически одинаковыми во всех случаях, а отдельные нюансы разберём в разделах, посвящённых каждому из способов переоформления жилья.
Необходимые документы:

  • паспорта бывшего и будущего собственников;
  • составленный документ об условиях передачи жилья;
  • справка о прописанных в квартире людях;
  • квитанция по уплате пошлины в размере 2000 рублей (с нового хозяина жилья);
  • свидетельство права собственности на квартиру.

Последний пункт требует некоторых пояснений. Передать можно то, чем человек законно владеет. Если квартира, выданная государством в советские времена (или позднее), не была оформлена в собственность, то и передать её по своему желанию не получится. То же касается жилья, выделяемого сейчас по договорам социального найма (например, неимущим или детям-сиротам). Такую недвижимость нужно будет приватизировать. В 2020 году по-прежнему действует порядок бесплатного оформления собственности на жильё, фактически находящееся в пользовании у граждан России. Ограничение одно – приватизировать квартиру можно лишь раз в жизни.

У многих россиян, прошедших эту процедуру ещё в 90-е годы, на руках сохранились бумажные договоры о приватизации. Но у большинства – цветные свидетельства о праве собственности с прикреплённым к ним кадастровым паспортом. Оба этих документа имеют силу. Но тем, у кого на руках договор, сначала лучше осуществить постановку объекта недвижимости на учёт в Едином государственном реестре. Сделать это удобнее всего через МФЦ: сдаётся старый документ, и получается выписка.

На сегодняшний день в России перестали выдавать бумажные свидетельства о праве собственности. Их заменяет электронный реестр, из которого в любой момент можно получить выписку. Прежде чем сделку с недвижимостью признают состоявшейся, производится проверка, что объект действительно существует и переоформляет его законный владелец. Это удобно, так как исключает подделку документов, проблемы при их утрате и т.п.

После заключения договора той или иной формы передачи участники сделки пишут заявление о переоформлении права собственности. Удобнее всего идти с ним в МФЦ, где примут весь пакет документов. В течение 3-10 дней сторонам выдадут зарегистрированный договор и выписку из Росреестра.
Граждане вправе сами составить любой из договоров, о которых речь пойдёт далее, и подписать его. Нотариально заверять не нужно. Исключение составляют ситуации, когда у жилья несколько собственников либо в деле участвует несовершеннолетний. Тогда всё же придётся идти к нотариусу.
Если хочется избежать ошибок, то можно проконсультироваться с юристом, который подскажет, как лучше и правильнее переоформить квартиру или дом.

Договор купли-продажи

Родственники могут продать друг другу недвижимость так же, как и любые другие граждане. При этом они оговаривают ту цену, которая будет устраивать обе стороны.

Тем не менее, если сумма сделки окажется смехотворно маленькой либо какое-нибудь заинтересованное лицо сумеет доказать, что деньги не были переданы, то такой договор может быть признан ничтожным.

Как законно переоформить квартиру на родственника: выбираем оптимальный вариантКаждая недвижимость имеет кадастровую стоимость. Если продавать ниже неё, то это может стать подозрительным.
Допустим, сын убедил свою престарелую мать продать ему квартиру в хорошем районе за смехотворно низкую цену. Сделка состоялась, но сестра нового владельца оспорила её позже, заявляя, что брат ввёл мать в заблуждение относительно стоимости и воспользовался доверием, чтобы лишить других родственников права на наследство.
Поэтому цена в договоре должна быть достаточно адекватной, а способ передачи денег – легально зафиксированным.
Кроме МФЦ, такую сделку можно осуществить в некоторых банках. Это достаточно удобно. Сотрудники за сумму в 5000-7000 (не считая пошлины) сами приготовят договор купли-продажи, разъяснят все пункты сделки, убедятся в их понимании, в электронном виде отправят документы в Росреестр. Деньги будут помещены на резервный счёт. Состоится сделка – их переведут бывшему владельцу. Нет – вернут новому. Таким образом, факт осуществления реального расчёта между сторонами будет неоспорим. Что дальше делать с этими деньгами – личное дело гражданина.
При сделке купли-продажи можно переоформить квартиру без каких-либо налогов. Главное, чтобы собственник до этого владел ею не менее 5 лет. Если меньше – то ему придётся платить 13%.
Особо нужно остановиться на налоговом вычете. Если сделку совершили очень близкие родственники, то новый владелец возврат НДФЛ не получит. Перечень таких лиц дан в ст. 220 Налогового кодекса РФ:

  • муж и жена;
  • родители, усыновители и их дети, опекаемые;
  • братья и сёстры (даже если общий родитель был только один).

Если же купля-продажа была между более дальними родственниками (допустим, кузенами или тётей и племянницей), то вычет будет возвращён на общих основаниях.
Есть два существенных ограничения:

  1. нельзя совершить такую сделку (как и дарение) между супругами, если это их совместно нажитое имущество (сделка ничтожна, они всё равно владеют домом или квартирой в равных долях);
  2. договор купли-продажи признают недействительным, если собственник несовершеннолетний, а его законный представитель от его имени передаёт недвижимость своему родственнику (например, отец пытается продать квартиру малолетней дочери от первого брака своей новой жене).

Единственный вариант, как переоформить квартиру на жену или мужа через куплю-продажу или дарение, – это передача той недвижимости, которой супруг владел до брака (то есть она не входит в понятие «совместно нажитое»).

Договор дарения

При желании безвозмездно наделить собственностью конкретного родственника квартиру или дом ему можно просто подарить.
Составляется договор дарения. Если это близкий родич – сын, дочь, внук, внучка, мать, отец, сестра, брат – то налоги платить не придётся. Имущество переходит в пределах одной семьи.
Но когда стороны договора дальше друг от друга на генеалогическом древе либо их родство не установлено законом (допустим, племянник, крёстный сын, дочь гражданского супруга и т.п.), то новому владельцу недвижимости придётся заплатить 13% от стоимости жилья, так как он приобрёл конкретную материальную выгоду.
Как вариант, можно осуществить цепочку подарков: например, переход имущества от тёти к племяннице сделать через дарение между сёстрами, а потом от последней – к дочери. Тогда налогов тоже не будет, но придётся два раза заплатить пошлину.
При самой сделке подтверждать родство не нужно, она совершается на общегражданских началах.
Доказывать степень «общей крови» нужно будет перед налоговой. После регистрации сделки выгодополучатель подаёт налоговую декларацию, к которой прикладывает документы, подтверждающие, что сделка состоялась внутри семьи. Ими могут быть свидетельства о рождении, браке, выписки из актов регистрации гражданского состояния и т.п.
На дарение нужно будет получить согласие супруга владельца квартиры или дома, если он состоит в официальном браке. Перед сделкой потребуется либо выписать всех из жилья, либо заручится их письменным позволением совершить дарение. Имущество не должно быть под арестом, в залоге, иметь обременения. Если на квартире есть долги, то после сделки они переходят на нового хозяина.
Переписать квартиру можно и на ребёнка, но подписывать документы от его имени будут законные представители у нотариуса.
Сам же договор можно заключить между сторонами без заверения. Затем – так же, как и в случае с куплей-продажей – заявление о перерегистрации права собственности подаётся в Росреестр.
В договор дарения можно включить пункт о проживании. Допустим, бабушка дарит квартиру внучке, но указывает непреложное условие пожизненного проживания в данном жилище. Таким образом, имущество станет официально принадлежать девушке, но пожилая родственница будет жить в нём до смерти.

Договор обмена

Несколько сложнее осуществить родственный обмен жильём.
Если оба объекта недвижимости в собственности, то можно сразу приступать к заключению и регистрации договора мены. Нужно будет только собрать двойной пакет документов на квартиры. Обе стороны платят пошлину. Пишут заявления о регистрации прав собственности и подают их в Росреестр (также можно через МФЦ).
Допустим, два брата получили по наследству дом или квартиру предков в равных долях и оформили собственность. Старший хочет его сохранить для себя целиком, предлагает младшему вместо его части другую свою недвижимость. Они совершают сделку мены. Так как никто не является выгодопреобретателем, то повода для налогообложения не возникает.
Налога не будет и в случае, если старший брат в описанном примере выберет дарение как способ переоформить квартиру уже на своих дочь или сына.
НДФЛ придётся заплатить только тому из всех перечисленных родственников, кто соберётся продать вновь приобретённое имущество вскоре после оформления права собственности.
Кстати, после совершения мены родственники по договорённости могут продолжать жить в своих прежних квартирах, если их это устраивает.
Можно «по-родственному» обменять и жилища, находящиеся в пользовании на условиях социального найма. Это сложнее, но осуществимо.
Во-первых, нужно будет доказать равноценность мены (дом на дом, квартира на квартиру, комната на комнату, примерно одной площади, стоимости и т.д.).
Далее необходимо будет заручиться согласием обоих собственников жилищного фонда. Проще будет сделать это в одном населённом пункте. Но возможно и иное. Если решение положительное, то происходит переоформление договоров социального найма. В этом случае переписать квартиру не стоит нисколько, потому что право собственности не возникает. Проживающие выписываются и самостоятельно регистрируются по новым адресам.
Если же собственники не согласны (допустим, одна квартира муниципальная, а другая принадлежит предприятию), то обмен невозможен.

Договор ренты

Приобретает популярность заключение между родственниками договора ренты с проживанием и иждивением. Пожилой человек может выбрать того из близких, кто обязуется за ним ухаживать.
Заключается договор, на основании которого собственность на квартиру переходит новому владельцу. Но прежний хозяин продолжает в ней жить, получая к тому же ежемесячные выплаты либо «натуральную плату» в форме ухода, заботы и помощи по хозяйству.

Завещание

Как законно переоформить квартиру на родственника: выбираем оптимальный вариант

Все перечисленные выше договоры имеют одну общую особенность – у них нет обратной силы. Продав, передав, подарив квартиру, её нельзя будет забрать назад, если бывший собственник передумает.
Можно оспорить правомочность сделки, если доказать, что совершавший её человек был недееспособен. Можно отменить ренту, если за бывшим владельцем не осуществляются уход и иждивение. В остальных случаях имущество ушло навсегда.
Если есть какие-либо сомнения, то лучше воспользоваться такой формой, как завещание.
Взрослый дееспособный человек может завещать своё имущество кому угодно (хоть человеку вне зависимости от степени родства, хоть организации).
Если завещания нет, то действует правило наследования по закону. На имущество после смерти его владельца будут претендовать все родственники пропорционально родству. Если человек был одинок – квартиру или дом заберёт государство. Чтобы избежать этого, в любой момент можно оформить завещание.
Обойти нельзя только три категории наследников:

  1. несовершеннолетних или нетрудоспособных дочерей и сыновей (как родных, так и приёмных);
  2. нетрудоспособных жену или мужа;
  3. отца и мать.

Даже если есть завещание не в их пользу, эти лица всё равно получат 50% доли наследства, которая бы им досталась, если бы завещания не было. Допустим, у мужчины есть недееспособная жена, с которой он не разводится, продолжает заботиться, хотя фактически брак распался. Он также хочет защитить интересы своей новой гражданской сожительницы. Мужчина пишет завещание в пользу последней и умирает. Если бы документа не было, то всё получила бы жена, так как она недееспособна. Но в описанном случае женщины разделят долю мужчины в квартире поровну.
Завещание – способ, как переоформить (переписать) квартиру на жену или мужа законно.
Плюсом завещания является то, что человек может сколько угодно раз менять своё решение. Но силу имеют только те документы, которые он заверит у нотариуса. За это придётся уплатить установленную законом пошлину (100 рублей) плюс за технические услуги поверенного (суммы варьируются в разных конторах).
Каждое новое зарегистрированное завещание автоматически отменяет предыдущее. В настоящий момент отменено так называемое «нотариальное рабство» – нет необходимости идти к какому-то определённому нотариусу, сведения о зарегистрированном завещании от любого специалиста попадают в общероссийскую электронную базу.
После смерти собственника наследники через полгода вступают в права и оформляют документы в установленном порядке. Заявление в Росреестр также можно будет подать через МФЦ.

Оформление доли в квартире на родственника

Необязательно дарить, продавать или завещать родственникам объект недвижимости целиком. Закон позволяет переуступить права и на определённую долю в квартире или доме.
Есть два варианта.
Единоличный владелец желает уступить родственнику часть своей недвижимости. Допустим, бабушка хочет отдать внучке половину своего дома. В этом случае дарение ничем не будет отличаться от того, как совершается переоформление жилья целиком.
Если же в квартире или частном доме есть и другие владельцы (например, родственник хочет переписать комнату в коммуналке), то придётся доказывать, что они не против такой сделки.
Часто соседи из лени или вредности всячески препятствуют родственным сделкам. Поэтому процедура будет долгой.
Переоформление права собственности доли в имуществе, имеющем нескольких хозяев, обязательно требует регистрации договора в нотариальной конторе.

Раздел имущества

Особым случаем для переоформления права собственности является раздел имущества супругов после развода.
Если у экс-мужа и жены есть совместно нажитая недвижимость, то при расторжении брака они обязаны поделить её.
Сделать это можно на основании одного из трёх документов:

  1. брачного контракта, в котором прописаны причитающиеся «бывшим» доли;
  2. договора о добровольном разделе имущества;
  3. решения суда.

При мирном и согласованном разделе имущества экс-супруги могут разделить доли не только между собой, но и выделить часть, закрепляемую за детьми.
Далее с этими документами бывшая семья идёт в МФЦ или Росреестр и переоформляет права собственности.
Кстати, нередко некоторые люди стараются переоформить квартиру на мать или отца как способ избежать в дальнейшем раздела имущества при разводе.

Возможные риски

При заключении с родственниками договоров дарения, ренты, купли-продажи риски могут быть связаны со следующими факторами:

  • расстающийся с имуществом может начать сожалеть о своём поступке (но если он был дееспособен и сделка признана законной, то «поезд ушёл»);
  • договор начнут оспаривать «обделённые» родственники, считая, что их обошли несправедливо;
  • в документе обнаружатся существенные ошибки, не позволяющие ему вступить в силу;
  • договор будет признан ничтожным (Росреестр не подтвердит право собственности, смехотворная цена заставит налоговую подозревать махинацию и т.п.).

Первый риск можно снизить, используя не договор передачи права на собственность, а завещание. Изменять решение можно будет сколько угодно раз.
Оспаривание родственниками частично можно предотвратить, если тот, кто передаёт имущество, непосредственно накануне сделки обратится в психоневрологический диспансер по месту жительства и попросит засвидетельствовать, что он действует «в здравом уме и твёрдой памяти».
Другие риски поможет снизить консультация с опытным и квалифицированным юристом, специализирующимся на имущественных отношениях.
Любой гражданин, имеющий квартиру или дом, вправе удобным ему способом передать своё право собственности на недвижимость родственникам. Какой вариант выбрать: дарение, куплю-продажу, ренту, завещание – он также решает сам, исходя из своих интересов и удобства.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: