Квадратные метры – каждому: как выделить и оформить доли детям в вашей квартире

Выделение «детской» доли в квартире

Вырастили-выучили-женили – именно в этом большинство родителей видит своё предназначение. Остального наследник должен добиться сам. В первую очередь обзавестись собственным жильём, чтобы покинуть семейное гнездо. Однако ребёнок всё же становится долевым собственником квадратных метров в родительской квартире, если:

  1. Он являлся совладельцем прежнего жилья. Справляя новоселье, взрослые обязаны позаботиться о выделении равнозначной (или большей) детской доли в купленном жилье. 
  2. Решение «квартирного вопроса» семейства стало возможным благодаря предоставлению маткапитала.
  3. Получено согласие на приватизацию муниципального жилья. Дети, проживающие в квартире, предоставленной семье по договору социального найма, также участвуют в приватизации.

Иногда родители по собственной инициативе обивают пороги инстанций, собирают документы, чтобы выделить и оформить доли детям (или на одного ребёнка). Принятие по доброй воле подобного решения жилищного вопроса вызвано стремлением:

  1. Спасти крышу над головой от притязаний кредиторов при наличии внушительной непогашенной задолженности.
  2. Заручиться законной гарантией, что наследник не окажется на улице после скандального развода папы с мамой. При возникновении права ребёнка на долю в квартире определённая часть квадратных метров утрачивает статус совместно нажитого имущества.

Нотариальное обязательство о выделении «детских» долей

С появлением ребёнка дефицит квадратных метров немедленно даёт о себе знать. Допустим, вы решились на приобретение недвижимости, рассчитывая вложить в покупку средства, выделенные государством в связи с рождением малыша. При этом на момент осуществления окончательных расчётов право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано или в качестве покупателя указан один из родителей. Например, до рождения наследника была взята ипотека, и будущее семейное гнездо до сих пор находится под обременением. Соответственно, стать совладельцем этого имущества ребёнок сможет только после полного погашения банковского кредита. По «техническим причинам» произвести положенный по закону выдел доли не получится. В подобных ситуациях в целях защиты интересов несовершеннолетнего и второго супруга процедура юридического сопровождения сделки усложняется. Пенсионный фонд потребует гарантию того, что собственник выполнит требования законодательства по факту устранения препятствия. Придётся оформить обязательство выделить доли детям и супругу в новой квартире после погашения ипотеки, так как, по закону, материнский капитал предоставляется лишь при наличии данного документа. Мера господдержки направлена на то, чтобы в конечном счёте на жильё был установлен режим общей собственности всех домочадцев.

Порядок оформления обязательства

Документ составляется от имени собственника дома (квартиры), в качестве которого выступает:

  • лицо, которому выдан сертификат;
  • супруг;
  • оба родителя, ставшие покупателями (ипотечными созаёмщиками).

Доли предоставляются не только родным, но и усыновлённым детям, в том числе достигшим 18-летнего возраста. При этом отношения отцов и детей должны иметь официальное подтверждение.

В целях надлежащего оформления обязательства предстоит нанести визит нотариусу. С собой вам потребуются следующие документы: 

  • паспорта сторон;
  • детские свидетельства о рождении (при необходимости – документы об усыновлении);
  • свидетельство о регистрации брака:
  • сертификат на маткапитал;
  • правоустанавливающие документы на жильё (например, договор долевого участия);
  • выписка из ЕГРН;
  • договор об ипотечном кредитовании.

В документе следует указать:

  • персональные данные гражданина, от имени которого составляется обязательство;
  • реквизиты сертификата на маткапитал (дата, серия и номер, отделение ПФ, выдавшее документ);
  • направления реализации суммы маткапитала (покупка-строительство жилья, возврат займа, взнос «дольщика» с указанием реквизитов документов (купли-продажи, займа, долевого участия соответственно));
  • сведения об объекте недвижимости;
  • формулировку о намерении оформить жильё в общую собственность отцов и детей (с указанием долей) в определённые сроки при соблюдении конкретных условий (введение строящегося дома в эксплуатацию, снятие ипотечного обременения) и передать копии выписок из ЕГРН в отделение Пенсионного фонда;
  • количество и местонахождение экземпляров документа;
  • подпись с полной расшифровкой;
  • отметку о нотариальном удостоверении.

Стоимость оформления

Выделить доли детям без обращения к нотариусу невозможно. В связи с этим придётся пожертвовать частью семейного бюджета на следующие расходы:

  1. Нотариальный тариф за удостоверение документа, по данным на 2020 год, составит 500 рублей (или 1000 рублей, если обязательство составлено от лица обоих родителей).
  2. При составлении текста документа самим нотариусом придётся дополнительно раскошелиться за оказанное содействие. Стоимость сервиса «документ под ключ» зависит от аппетитов нотариуса. Потолок расценок фиксируется на уровне 2000 рублей.

Сроки исполнения обязательства

Для того, чтобы избежать наказания по всей строгости закона за неисполнение данного в письменной форме обещания, важно уложиться в определённые временные рамки. По общему правилу, у вас есть полгода на перевод жилья в режим общей долевой собственности. Исчисление срока начнётся по факту:

  • перевода средств маткапитала ПФ продавцу при приобретении жилья; 
  • внесения итогового взноса при покупке недвижимости в рассрочку; 
  • прекращения режима обременения, если доля детей находилась в ипотечной квартире
  • введения дома в эксплуатацию (получения кадастрового паспорта) в рамках строительства жилья.

Ответственность за неисполнение обязательства

Органы прокуратуры регулярно проводят проверки исполнения федерального законодательства о маткапитале. Как показывает практика, непредоставление детям положенных квадратных метров чревато привлечением родителей:

  1. К гражданско-правовой ответственности. Допустим, владелец сертификата использовал предоставленные средства на погашение ипотечного кредита в целях приобретения квартиры. Однако в течение полугода после снятия обременения, вопреки взятому обязательству, оформление долевой собственности в пользу ребёнка так и не состоялось. Продав квартиру, отец семейства потратил вырученные средства на открытие своего дела. В подобных ситуациях нецелевого использования бюджетных средств суды рассматривают спорные суммы как неосновательное обогащение и взыскивают их в пользу Пенсионного фонда. Ответчикам приходится уплачивать госпошлину.
  2. К уголовной ответственности. Так, практике известны случаи составления нотариального обязательства и обналичивания сертификата в целях заключения фиктивной сделки купли-продажи недвижимости. Основываясь на положениях статьи 159.2 УК РФ, суды квалифицируют данное деяние как преступление – мошенничество при реализации права на выплаты. Представление заведомо ложных сведений, повлекшее за собой хищение денежных средств в крупном размере, карается штрафом, верхняя планка которого составляет 500 тысяч рублей, или лишением свободы (до 6 лет с выплатой штрафа до 80 тысяч рублей).

Исполнение обязательства

Квадратные метры – каждому: как выделить и оформить доли детям в вашей квартиреОсуществляется тремя способами:

  • соглашение о размерах долей членов семьи;
  • договор дарения долей;
  • решение суда (например, если в защиту прав несовершеннолетнего, которому не была выделена жилплощадь, в судебную инстанцию обратился прокурор).

После сбора необходимого пакета документов следует обратиться в МФЦ для госрегистрации перехода права собственности.

Какую долю можно выделить (подарить) детям (в том числе несовершеннолетнему ребёнку)? Именно этот вопрос становится камнем преткновения в процессе исполнения обязательства. Никаких ограничений волеизъявления родителей закон не устанавливает. Традиционно взрослые делят недвижимость поровну между всеми домочадцами либо оставляют половину себе, распределяя оставшиеся квадратные метры между наследниками. Юристы рекомендуют при этом:

  1. Не отступать от минимума санитарных нормативов жилплощади на одного человека. В противном случае ваши действия оспорит прокуратура или органы опеки. 
  2. Следить за тем, чтобы стоимость долей была не ниже вложенного в них материнского капитала.

Соглашение о выделении долей

Требует нотариального удостоверения, если жильё принадлежит одному из супругов либо является совместной собственностью пары. Процедура заключения соглашения осуществляется в два этапа: 

  • производится раздел совместно нажитого в браке имущества с целью определения супружеских долей;
  • доли в праве общей собственности отчуждаются в пользу детей.

В ситуации, когда родитель-одиночка владеет жильём на праве индивидуальной собственности, нотариального удостоверения не требуется.

В случае обращения к нотариусу необходимо представить пакет документов:

  • паспорта сторон;
  • документы на объект недвижимости (в том числе договор купли-продажи, выписка из ЕГРН);
  • свидетельства о браке, рождении ребёнка;
  • копия обязательства о выделении долей членам семьи.

В соглашении должны быть указаны:

  • дата и место составления документа;
  • личные данные сторон, а также детей;
  • описание жилого помещения;
  • ссылка на правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи);
  • реквизиты сертификата на маткапитал;
  • размер выделяемой доли каждому члену семьи в рамках режима общей долевой собственности;
  • условие о допустимом перераспределении долей в будущем в связи с рождением детей;
  • число экземпляров документа и их местонахождение;
  • подписи сторон.

Дарение

Этот способ исполнения обязательства подходит, если жильё:

  • находится в индивидуальной собственности родителя (усыновителя) – одиночки; 
  • является долевой собственностью родителей;
  • перейдёт в собственность одного из супругов по брачному договору. 

Как подарить долю ребёнку?

Оформите:

  1. Два договора. Данный порядок действует при выделении «подарка» из долей мужа и жены.
  2. Один договор. В таком виде сделка оформляется, если:
  • родитель (усыновитель) воспитывает ребёнка один;
  • имеется брачный договор, по которому мать становится единоличной собственницей жилья (доли выделяются и детям, и супругу, имеющему право на средства маткапитала).

В документе, составляемом в нотариальной форме, в обязательном порядке указываются:

  • сведения об имуществе – предмете дарения;
  • условие о передаче на безвозмездной основе.

Нюансы

Выделение «детских» долей имеет ряд особенностей:

  • ребёнок с 14 лет участвует с разрешения взрослых в заключении сделки самостоятельно;
  • если брак между родителями не зарегистрирован, использование средств маткапитала не предполагает выделение доли сожителю (разведённому супругу);
  • объект недвижимости, в котором выделяются доли, должен представлять собой самостоятельное жилое помещение и находиться на территории нашей страны.

Продажа жилья с долей ребёнка

Продать жильё с «детскими» квадратными метрами можно, но предварительно родителям следует подписать обязательство о том, что они готовы выделить соразмерные доли детям в другой квартире. Предоставляемая часть новой жилплощади должна быть не дешевле и не меньше прежней. Только на этих условиях сделки можно получить обязательное в таких случаях разрешение органов опеки.

Для того чтобы избежать возможного отказа, советуем также привести весомые аргументы в пользу принятого решения: воссоединение семьи, более подходящий здоровью ребёнка климат или развитая инфраструктура в местности, куда запланирован переезд. 

Помимо обращения в органы опеки до заключения договора купли-продажи в отдельных случаях требуется соблюдение дополнительных формальностей: 

  • с целью подтверждения учёта мнения ребёнка, достигшего 14-летнего возраста, по вопросу смены места жительства попросите его составить письменное согласие;
  • при наличии второго родителя следует также заручиться его одобрением сделки (возражение оспаривается в судебном порядке).

После прохождения всех этих этапов процедура оформления разворачивается по классическому сценарию: погашение коммунальных долгов, выписка из жилого помещения, заключение договора купли-продажи (с нотариальным удостоверением), визит в МФЦ для регистрации договора и передача жилья новому хозяину.

Заключение

Можно ли продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребёнка и как грамотно поделить квадратные метры между членами семьи? С учётом продления программы материнского капитала до 2026 года и расширения круга получателей бюджетных средств эти вопросы будут всё чаще вводиться в строку интернет-поиска. Принимая во внимание, что сложные жизненные ситуации «обрастают» уникальными правовыми особенностями, настоятельно рекомендуем при необходимости воспользоваться услугами профессионального юриста.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector