Перепланировка квартиры сделана незаконно: как решить проблему?

Проживание в многоквартирном доме накладывает на собственников или арендаторов социального найма особую ответственность за обеспечение безопасных и комфортных условий совместного существования. Поэтому закон ограничивает их право бесконтрольно переделывать жилище по собственной инициативе и желанию. В соответствии с этим появились такие понятия, как неузаконенная и незаконная перепланировка квартиры, общедомового имущества, нежилых помещений в многоэтажном доме. Чтобы внести какие-либо изменения, необходимо согласовать их с техническими специалистами (они проверят, не будет ли ущерба для безопасности дома и нормального функционирования инженерных сетей) и местной администрацией, которая разрешит откорректировать кадастровый паспорт.

Перепланировка квартиры

У собственника или арендатора может быть множество мотивов для кардинальных преобразований своей недвижимости: от желания большего комфорта и эстетики до суровой необходимости обеспечить членам семьи особые потребности (например, передвижение колясочника). Но поскольку непрофессиональные действия могут нанести вред всему дому либо кому-то из соседей в частности, то требуется разрешение уполномоченных служб на внесение любых корректив в план помещения.

Согласование нужно затем, чтобы избежать угрозы разрушения дома или неправильного функционирования инженерных систем. Правильные действия собственника по получению разрешительной документации позволят ему избежать штрафа и других проблем в будущем.

При этом нужно различать незаконную и неузаконенную перепланировку квартиры. Последствия будут принципиально разными.

Неузаконенные изменения в помещении – в принципе, допустимые преобразования, только своевременно не оформленные должным образом. Такую проблему можно решить на любом этапе. Но, конечно, лучше не допускать её, занявшись согласованием ещё до того, как начали «ломать и крушить».

Незаконные изменения в помещении – то, что вообще недопустимо в соответствии со строительными и санитарно-гигиеническими нормами. Такие преобразования несут угрозу разрушения конструкций или нанесения тяжкого вреда собственности соседей либо общедомового имущества МКД. Их согласовать не удастся ни при каких обстоятельствах – помещение придётся возвращать в первоначальный вид.

Как различать неузаконенное (самовольное) и незаконное преобразование жилплощади, будет подробно рассказано далее.

Для того чтобы сделать перепланировку законно, нужно придерживаться следующего алгоритма:

1. обратиться в специализированную организацию, имеющую нужный допуск СРО;
2. заказать у них проект реконструкции (цена услуг, позволяющих узаконить перепланировку квартиры, варьируется от 5000 до 30000 рублей);
3. заключить договор;
4. получить проект плюс договор о надзоре за строительством, техническое заключение и акты скрытых работ (допустим, будут менять лаги, они должны быть обработаны спецсоставом – чтобы потом не вскрывать ламинат, нужен документ, подтверждающий выполнение работы);
5. в некоторых ТСЖ по договору придётся получить их согласие на перепланировку;
6. согласовать документацию с отделом архитектуры (часто за дополнительную плату это делают сами проектанты);
7. выполнить реконструкцию в соответствии с проектом (важно уложиться в срок, указанный в разрешении);
8. написать заявление в Жилинспекцию, что перепланировка закончена, приложив акт о завершении работ;
9. принять представителей межведомственной комиссии для осмотра помещения;
10. получить в БТИ новый план помещения и отправить его через МФЦ или Госуслуги на регистрацию в Росреестре недвижимости.

Незаконная перепланировка квартиры

Конечно, не всякий ремонт считается перепланировкой. Согласовывать со специалистами и властями нужно только те перемены в квартире, после которых она перестаёт совпадать с кадастровым планом дома. В связи с этим различные косметические и эстетические преобразования можно совершать бесконечно. Перепланировка – это те действия, которые затрагивают целостность, расположение, количество и функциональность капитальных строительных конструкций. Таковыми являются стены, пол, потолок, оконные и дверные проёмы, стояки, вентиляционные шахты, теплоузлы и т.д.

Незаконными будут являться перемены, несущие угрозу безопасности или комфорта для жителей всего дома.

Что является незаконной перепланировкой?

К недопустимым вариантам преобразований помещения относятся:

• снос или существенное вмешательство в несущие элементы (стены, перекрытия);
• ликвидация или сооружение препятствий в вентиляционных коробах;
• значительная дополнительная нагрузка на несущие элементы помещения за счёт создания новых конструкций;
• использование общей системы отопления для сооружения тёплых полов или обогрева балкона (даже если он капитально застеклён и утеплён);
• объединение кухни с жилой комнатой, если в доме предусмотрены газовые плиты;
• вмешательство в стационарные газопроводы;
• ликвидация окна в кухне с плитой на газу;
• полное объединение балкона с комнатой;
• расположение новых унитазов или ванн над жилыми комнатами соседей и многое другое.

Категорически запрещено делать реконструкцию в ветхих и аварийных домах, а также менять исторический облик памятников архитектуры.

Эти виды реконструкций – незаконные. Шансы согласовать их ничтожно малы. Если подобные перемены выявят, то собственникам или жильцам по социальному найму грозит штраф за незаконную перепланировку.

Далее будут перечислены типичные случаи допустимых перепланировок. Их можно делать, но нужно получить разрешение. Если же они произведены самовольно, то будут считаться неузаконенными. Однако по ним вполне возможна процедура согласования и постфактум.

По капитальным стенам необходимо уточнить, что теоретически проём в них сделать можно, но очень узкий (чтобы «вписаться» между элементами жёсткости) и при условии дополнительного укрепления. Конечно, здесь потребуется заключение специалиста.

Возведение новых стен (перегородок) возможно без согласования, если они сделаны из относительно лёгких материалов и не доходят до самого потолка на полметра.

Частичное объединение с балконом тоже допустимо, если сохранить «остров» и не выводить на него батарею от центрального отопления (в крайнем случае в него можно будет вновь вставить стеклопакет, а значит – нет факта нарушения). Также собственник вправе остеклять и реконструировать балкон в соответствии со своими соображениями. Лишь в некоторых городах действуют ограничения по согласованию внешнего вида балконов на центральных улицах, но это редкость.

Перенос или изменение конфигурации батарей, труб и канализации также допустимы при сохранении угла и направления слива.

В ненесущих стенах разрешается создавать арки, проёмы и т.п.

Можно объединить ванную или кухню с коридором, но при этом необходимо сохранить перепад высот (в санузле пол должен быть ниже, чем в жилых комнатах).

Спорным вопросом является внедрение в жилые комнаты ванн, душа и т.д. Это особенно волнует жителей бывших общежитий, которые хотят обзавестись своими удобствами, а также собственников больших реконструируемых квартир в старых зданиях. С одной стороны, трубы вывести можно, потому что нет запретов, например, на установку стиральной машины. Важно лишь обеспечить слив (для этого унитазы и поддоны кабин приподнимают над полом, а ванну приобретают с насосом). Но, с другой стороны, есть ограничение на расположение объектов водопровода над жилой комнатой соседей. Поэтому теоретически на момент проверки можно просто отключить сантехнику, а на трубы поставить заглушки, заявив, что планируется стиралка. Практически – если произойдёт затопление соседей, придётся заплатить не только за вред их имуществу, но и понести ответственность за изменения в ходе незаконной перепланировки.

Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения или квартиры

Если управляющей компании, ТСЖ, администрации населённого пункта, специализированным службам или собственнику помещения социального найма станет известно о незаконной или неузаконенной реконструкции помещений, то закон предусматривает штраф в размере 2000-2500 рублей. Если при этом был нанесён вред соседям или общедомовому имуществу, то его также придётся компенсировать. Одновременно будет выдано предписание вернуть недвижимости вид, соответствующий кадастровому паспорту.

Далее собственнику или арендатору нужно будет быстро узаконить сделанные преобразования задним числом. Если окажется, что переделки незаконны в принципе, то придётся за свой счёт восстанавливать первоначальную конфигурацию помещения.

В тех случаях, когда собственник откажется это делать, закон предусматривает процедуру продажи квартиры или нежилого объекта с торгов с условием затрат нового владельца на возвращение помещению первоначального вида. Суммы продажи, как правило, очень малы. Собственник получит то, что удастся выручить. Нужно заметить, что случаи торгов крайне редки, но всё же имеют место быть.

При отказе впустить специалистов для осмотра в случае выявления незаконных планировок заинтересованные лица могут добиться доступа в помещение по суду. Поэтому самостоятельную планировку лучше своевременно узаконить.

Как выявляется незаконная перепланировка?

Источников информации о несанкционированных реконструкциях несколько:

• предписания при проверке специалистами газовых служб (их волнуют вентиляция, окно и стены кухни, системы стационарных труб);
• жалобы соседей;
• сведения от УК и ТСЖ (если есть угроза общему имуществу, балкон отапливается за счёт центрального отопления и т.п.);
• данные от представителей управляющих компаний, полученные во время плановых обходов помещений (иногда они предусмотрены условиями обслуживания или социального найма);
• выявление расхождений с планом сотрудниками БТИ при постановке на кадастровый учёт.

Жалоба на незаконную перепланировку квартиры соседей

Если действия соседей по незаконной перепланировке несут угрозу общедомовому имуществу, недвижимости, безопасности, здоровью и комфорту других жителей либо приводят к экономическому ущербу, то необходимо жаловаться на них.

Обратиться с заявлением может любой сосед, но гораздо эффективнее коллективные заявления.

Для обеспечения хода дела нужно пройти все стадии обращения в организации в соответствии с их иерархией.

Сначала пишется жалоба в управляющую компанию или ТСЖ. Специалисты будут обязаны в трёхдневный срок комиссионно выйти на осмотр помещения, по поводу которого поступила жалоба. Если владелец их не впустит, а подозрения на несанкционированную реконструкцию подтвердятся фактами (следы ремонта, трещины, потёки и т.д.), то УК будет добиваться входа в квартиру по суду.

В случаях, когда УК не реагирует либо требуется ускоренное вмешательство, можно обращаться в Жилинспекцию населённого пункта.

Следующей инстанцией станет прокуратура. В её ведении – случаи перепланировки, создающие угрозу жизни и здоровью.

Последней ступенькой будет суд, который, в том числе, вправе принять не только решение о возвращении помещения в первоначальный вид, но и присудить компенсацию пострадавшим соседям. Допустим, владелец квартиры за счёт централизованного отопления сделал «тёплый пол» или провёл трубы на балкон. Из-за этого увеличились потери по дому в целом, выросла квартплата. Суд может признать необходимым компенсировать жителям эти затраты.

Образец жалобы во все перечисленные инстанции будет одинаковым.

Как узаконить уже сделанную перепланировку?

Даже если переделка произошла по факту без согласования, шансы найти решение, как узаконить уже сделанную перепланировку, всё равно есть.

Для этого нужно лишь удостовериться, что не сделано ничего, строго запрещённого строительными нормами (об этом было рассказано выше). Если все перемены в пределах допустимого, то можно приступить к согласованию – даже задним числом.

Вызов инженера БТИ

Для начала собственник обращается в БТИ и вызывает техника для осмотра.

Специалист сравнивает фактическое состояние с выпиской из Росреестра и техпаспортом. При его отсутствии (есть ещё помещения, не внесённые в ЕГРН) – с архивными планами дома либо документами на аналогичные объекты выше и ниже.

Затем он отображает несанкционированную реконструкцию и выдаёт документ (новый техпаспорт), а на старом делает отметки о незаконной перепланировке нежилого помещения или квартиры.

Обращение в Жилищную инспекцию

Далее пишется заявление в Жилинспекцию населённого пункта с просьбой о признании сделанной реконструкции законной.

Жилинспекция в 10-дневный срок обязана дать аргументированный ответ – со ссылками на СНИПы, ГОСТы, статьи закона. Также она должна прописать пути выхода из ситуации (что можно исправить для согласования). Чаще инспекция отказывает, но не стоит исключать и положительный исход дела, когда она соглашается признать перемены допустимыми.

Обращение в суд

Если Жилинспекция отказала, то пишется заявление в суд со ссылкой на статью 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки».

К заявлению нужно приложить:

• документы собственности на помещение (чаще всего это выписка из Росреестра);
• старый и новый техпаспорта;
• копию удостоверения личности;
• отказ Жилинспекции в согласовании.

Суд назначит экспертизу, придёт комиссия. Если ничего «криминального» для безопасности дома нет, то будет принято положительное решение.

Отказ эксперты также обязаны аргументировать и предложить пути выхода. Если возможно устранить проблемы, то пишется апелляция с указанием на исправление ситуации.

При благоприятном исходе новый техпаспорт отправляется собственником в Росреестр через Госуслуги или МФЦ. Через 45 дней можно получить выписку о зарегистрированных изменениях в реестре.

Причины отказа в согласовании проекта перепланировки

Их может быть несколько:

• недопустимые вмешательства в конструкцию дома;
• отсутствие доказательств выполнения скрытых работ;
• ущерб либо угроза вреда имуществу соседей или всему МКД;
• отсутствие согласия со стороны всех собственников помещения;
• некомпетентность комиссии, делающей заключение.

В последнем случае отказ можно обжаловать по суду. Для обеспечения поддержки имеет смысл обратиться к юристу, специализирующемуся на таких вопросах, или к независимым экспертам.

Покупка и продажа квартиры с неузаконенной планировкой

Безусловно, при покупке квартиры с перепланировкой необходимо заказать выписку из реестра либо сравнить имеющийся техпаспорт с фактическим состоянием жилья. Нет документов? Можно заказать данные о квартирах выше и ниже (это открытая информация).

Вопрос о принятии перепланировки регулируют между собой покупатель и продавец. Кто-то откажется от приобретения изменённой недвижимости. Другой же не увидит в переменах угрозы капитальным конструкциям, а может быть, даже останется доволен трансформацией.

Если новый владелец оформил собственность, то дальше он несёт полную ответственность за состояние помещения, включая последствия сделанных реконструкций. Ссылки на то, что изменения в квартире с перепланировкой были сделаны до продажи, не помогут избежать штрафа и санкций.

Заключение

Внесение в помещение изменений, разрешённых строительными нормами, является правом владельца недвижимости. Он может как узаконить уже сделанную перепланировку, так и изначально согласовать проект реконструкции. Если планируемые перемены не создают угрозы дому и его жителям, то собственник вправе действовать для улучшения своего помещения в соответствии с собственным представлением о комфорте. Иногда реконструкция помещения является суровой необходимостью, чтобы обеспечить особые потребности жильцов.

Согласование перемен со специалистами необходимо, чтобы исключить опасность состоянию дома и функционированию инженерных систем. Часто, узнав, сколько стоит узаконить перепланировку, собственники решают сэкономить. Но несанкционированные перестройки – вопрос не только штрафа в пару тысяч, но и ответственности за безопасность жизни, здоровья, имущества жильцов. Необходимо быть твёрдо уверенным, что не будет нанесён вред конструкциям здания, коммуникациям и благополучию людей.