Юрист плохого не посоветует: как правильно составить и оформить договор купли-продажи

Договор купли-продажи: особенности

Общепринято, что все условия сделки купли-продажи подробным образом прописываются в особом договоре – соглашении между сторонами, одна из которых готова передать другой за деньги строго определённую вещь.
Действительно ли всё покупается и продаётся?
Гражданский кодекс признаёт в качестве свободно реализуемого товара любые вещи, за исключением тех, что законодательно ограничены в обороте. Вы можете свободно выставить на продажу машину, дом или мешок картошки. Но открыть розничную точку торговли, например, ядами, психотропными веществами или шифровальной техникой, у вас точно не получится.
Продавцом и покупателем могут быть:

• дееспособные граждане;
• юридические лица.

Соглашение между сторонами о передаваемом товаре совершается в устной форме. Гражданский кодекс предусматривает обязательное составление письменного документа, если сделка заключается:

• юридическими лицами между собой, а также с гражданами;
• гражданами на сумму свыше 10 000 рублей (в случаях, прямо поименованных в законе – вне зависимости от ценника).

Разбираемся, как пошагово заключается одна из самых популярных и непростых сделок – приобретение недвижимого имущества.

Как грамотно составить договор купли-продажи недвижимости без обращения к специалистам?

Обязательно ли искать квалифицированного юриста, чтобы справиться с бумажной волокитой, связанной с приобретением виллы на берегу моря или скромной однушки? Нет. Если вы готовы проштудировать гражданское законодательство и чётко следовать его нормам. Самостоятельный договор купли-продажи должен отвечать установленным требованиям как по форме, так и по содержанию. Иначе в любой момент сделка может быть признана недействительной.

Форма

Статьёй 550 ГК РФ для данного вида сделки предусмотрено составление одного письменного документа. Свои подписи в договоре должны поставить обе стороны. Переход права собственности на имущество к покупателю предполагает совершение обязательных регистрационных действий.

Содержание

В рамках рассматриваемого соглашения в собственность покупателя от продавца переходят земля, здание, жилое помещение, сооружение или иной объект. В договоре следует указать:

• персональные данные сторон;
• сведения, позволяющие однозначно определить, о каком передаваемом объекте недвижимости идёт речь (адрес, кадастровый номер, площадь);
• цену приобретаемого имущества, а также порядок осуществления платежей при предоставлении рассрочки;
• наличие обременения (например, в виде прав пользования третьими лицами).

Предлагаем образец, как правильно составить и оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно, без обращения к дорогостоящим юристам: Договор купли-продажи квартиры-студии

Необходимый пакет документов

Участники операции с недвижимостью должны иметь на руках:

• заверенную в нотариальном порядке доверенность на своего представителя (при условии, что сделка совершается заочно);
• согласие мужа (жены) в письменной форме (нотариально удостоверенное – для продавца) на совершение юридически значимых действий с недвижимостью;
• паспорт, свидетельство о рождении – для участников сделки, которым не исполнилось 14 лет.

У продавца дополнительно должны быть документы:

• правоустанавливающего характера (например, договоры дарения, приватизации, купли-продажи жилплощади);
• правоподтверждающего характера: свидетельство о госрегистрации права собственника или выписка из ЕГРН;
• экспликация и поэтажный план (представляются БТИ по запросу), свидетельствующие о том, что нелегальные перепланировки не проводились (если эти сведения будут интересовать покупателя);
• справка, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;
• выписка из домовой книги.

Составление акта приёма-передачи квартиры

Согласно статье 556 ГК РФ оформление сторонами передачи объекта недвижимости осуществляется двумя способами:

1. Подписывается самостоятельный документ – акт приёма-передачи. В нём указываются:
   • дата и адрес составления;
   • реквизиты договора купли-продажи квартиры;
   • персональные данные продавца и покупателя;
   • идентификационная характеристика жилого помещения;
   • перечень вещей, передаваемых вместе с недвижимостью (например, оборудование, комплекты ключей);
   • детальная информация о состоянии квартиры;
   • формулировка о состоявшемся факте приёма-передачи объекта недвижимости.
2. Положение о передаче имущества включается непосредственно в текст договора купли-продажи.

Передача денег

Расчёты с продавцом покупатель недвижимости может осуществить:

1. Наличными деньгами. При этом стороны и банк оформляют трёхсторонний договор, по условиям которого покупатель помещает оговорённую сумму в арендованную банковскую ячейку. Как только у продавца окажутся на руках документы, подтверждающие переход права собственности, он сможет забрать денежные средства.
2. Безналичным способом. Как правило, стороны пользуются способом расчёта по аккредитиву: покупатель вносит на расчётный счёт выбранной кредитной организации сумму, равную стоимости квартиры по договору купли-продажи. По факту предъявления продавцом письменного свидетельства о переходе права собственности на объект недвижимого имущества банк произведёт соответствующую выплату.

При условии продажи квартиры с рассрочкой до момента осуществления окончательных расчётов жилое помещение находится в залоге у собственника. В этом случае в договоре должны быть уточнены сроки внесения платежей с разбивкой по суммам и штрафные санкции за допущенные просрочки. При неисполнении обязанности по уплате стоимости жилья продавец сможет обратить на него взыскание для удовлетворения своих законных требований. Внесение задатка подтверждается распиской о получении денег с указанием конкретной суммы и даты.

Порядок регистрации перехода права собственности

Если ваша сделка была удостоверена нотариально, то заявление о совершении регистрационных действий в Росреестр направляет нотариус с согласия сторон.
В иных случаях пакет документов представляется:

• лично в отделение Росреестра или МФЦ;
• по почте (заявление и договор купли-продажи подлежат нотариальному удостоверению);
• в электронном виде через официальный сайт Росреестра (при условии проставления электронной подписи установленного образца или направления продавцом предварительного уведомления в Росреестр о планируемом переходе права в формате электронного взаимодействия).

За регистрацию права собственности на жилплощадь взимается госпошлина в размере 2000 рублей (через портал Госуслуг платёж будет рассчитан с понижающим коэффициентом 0,7).
Сведения о движении поданных документов будут поступать на указанный вами адрес электронной почты, в формате смс-оповещений или почтовым уведомлением.
Срок оказания услуги – 7–9 дней.

Нотариальное оформление договора купли-продажи недвижимости

По общему правилу данный вид сделки заключается в простой письменной форме. Однако визит к нотариусу неизбежен, если продаются:

• жилое помещение, собственником которого является несовершеннолетний или гражданин, признанный в установленном порядке ограниченно дееспособным;
• доли в праве общей собственности на жильё (за исключением отчуждения всех долей в рамках одной сделки).

За обязательное нотариальное удостоверение сделок уплачивается госпошлина, размер которой равен 0,5 % суммы договора (в диапазоне 300–20 000 рублей).

Юридическое сопровождение операций с недвижимостью

Минимизация рисков при заключении договора купли-продажи квартиры достигается при обращении за профессиональной консультационной помощью в консалтинговые компании, агентства недвижимости, к независимым юристам и адвокатам.

Услуги юридического сопровождения

В стандартный пакет комплекса мер по обеспечению прозрачности и безопасности правоотношений между продавцом и покупателем входят:

• достижение компромисса по всем условиям договора;
• подготовка документов (в том числе проверка их подлинности, соответствия положений договора намерениям заказчика);
• консультирование клиента по рискам совершаемых операций;
• участие в совершении и оформлении сделки в качестве представителя.

Стоимость юридического сопровождения сделки, связанной с куплей-продажей недвижимости, варьируется в зависимости от состава заказанных услуг, квалификации специалистов и региона проживания сторон. Пакет комплексного обслуживания обойдётся в среднем в 40 000–50 000 рублей.

Договор сопровождения сделки с недвижимостью

Для того, чтобы обеспечить эффективную защиту ваших прав и интересов, настоятельно рекомендуем оформить соглашение с приглянувшимся юристом в письменной форме. Образец такого документа выглядит следующим образом: Договор сопровождения сделки с недвижимостью .

Преимущества сделки с юридическим сопровождением

Оформляет ли МФЦ договор купли-продажи и требуется ли нотариальное удостоверение согласия супруга на приобретение жилья? Боитесь доверить поиск нужной информации интернету? Правильно делаете.
Поручив опытному юристу сопровождение операции с недвижимостью, вы сэкономите:

1. Время. Квалифицированный специалист разбирается в тонкостях гражданского законодательства и в кратчайшие сроки сможет сформировать необходимый пакет документов. Вам не придётся столкнуться с фактом возврата заявления на госрегистрацию права по причине того, что не хватает подписей, справок и т. д.
2. Нервы. Подробный правовой анализ условий заключения соглашения, индивидуальный подход к составлению договора под конкретную ситуацию (вместо использования шаблона из Сети) избавит вас от вероятности возникновения разногласий с контрагентом и перспективы хлопотных судебных разбирательств.
3. Деньги. Почти оформили договор купли-продажи однушки, где уже проживает бывшая супруга владельца, и через какое-то время пикантные подробности выплыли наружу? Или вам продали квартиру, у которой уже имеется покупатель? Такое иногда случается при внесении задатка за жилплощадь наличными «из рук в руки». Изучение правовой истории квартиры, проверка подлинности документации – шансы на успешное завершение сделки возрастают при своевременном реагировании на имеющиеся риски.

Правила заключения договора купли-продажи коммунальной квартиры

Это одна из самых сложных операций с недвижимостью ввиду того, что в ней задействованы сразу несколько участников, преследующих собственные интересы. Особенности заключения сделки заключаются в следующем:

1. Для упрощения процедуры рекомендуется оформить нотариальную доверенность на кого-то из сособственников или на профессионального юриста в целях совершения юридически значимых действий от лица всех собственников.
2. Договор купли-продажи составляется в форме одного письменного документа с проставлением подписей сторон.
3. Если часть квадратных метров жилплощади принадлежит несовершеннолетнему или лицу, признанному ограниченно дееспособным, потребуется нотариальное удостоверение сделки.
4. Вырученные от продажи коммуналки средства будут распределены соразмерно доле каждого в общей собственности.

Заключение

Купить или продать крышу над головой гораздо сложнее, чем приобрести коробку шоколадных конфет в магазине. В последнее время даже риэлторы не рискуют проворачивать такие операции самостоятельно, привлекая к оказанию отдельных услуг по сопровождению сделки компетентных юристов. Сомневаетесь в собственных силах? Рекомендуем обратиться к опытному профессионалу с хорошей репутацией, чтобы не рисковать напрасно своим имуществом и здоровьем.