Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

Покупка квартиры в сегодняшних реалиях дело щепетильное, а без соответствующего юридического образования ещё и рискованное. Экономический кризис и падение доходов граждан способствуют разгулу преступности, затронув и сферу афер с недвижимым имуществом. Приобретая жилье, граждане не всегда задумываются о том, что злоумышленники с помощью различных хитростей, лазеек законодательства смогут посягать на владение вашей новой недвижимости. По ряду причин документ может быть оспорен в суде, что официально сделает его недействительным. Но также к вам могут прописать уголовников или других неблагоприятных соседей. Как можно оформить договор купли-продажи квартиры, чтобы избежать подобных рисков? Без помощи квалифицированного риелтора это практически невозможно.

В обязательном порядке необходимо провести анализ жилья, его владельцев, что позволит избежать в будущем неприятных сюрпризов.

Проверка владельцев недвижимости включает в себя:

  • Проверку здоровья продавца. Если у суда будут основания признать продавца физически или психически нездоровым, тогда это может стать причиной для признания сделки недействительной.
    Желательно, чтобы у владельца не было алкогольной или наркотической зависимости, заболеваний, связанных с памятью, любых других недугов, из-за которых человек может не отдавать отчёта в своих действиях.
  • Проверку количества владельцев недвижимости. Необходимо выяснить в каких отношениях собственники находятся друг с другом, есть ли между ними конфликты? До поиска места, где оформить договор купли-продажи квартиры, необходимо помнить, что владельцы доли имеют преимущество при выкупе оставшейся доли недвижимости, это регламентируется действующим законодательством.
  • Анализ судебного решения на возможность его обжалования или отмены. К недвижимости, которая уже была замешана в судах, стоит относиться с особой осторожностью. Если есть вероятность обжалования или отмены решения, по причине которого оно оказалось во владении продавца, тогда есть риск столкнуться с судебными разбирательствами, дополнительными расходами и даже потерей прав владения жильём.
  • Анализ завещания. Если в качестве продавца недвижимости выступает наследник, тогда необходимо проверить подлинность завещания и убедиться в том, что нет других вариантов этого документа. Только потом можно оформить договор купли-продажи доли квартиры.
  • Анализ отношения владельца с силовыми структурами. Если продавец находится в розыске, тогда он может исчезнуть сразу после получения задатка. Но также недвижимость может оказаться под арестом.
  • Анализ договора дарения. Если права продавца на владение жильём основаны на таком документе, тогда у бывшего правообладателя есть шанс оспорить эту сделку с помощью судебных инстанций. Таким образом, появляется возможность потерять новое жилье вместе с уплаченными деньгами. Если есть такой договор, тогда необходимо убедиться в том, что человек, который дарил имущество, уже не сможет оспорить его в суде. Только потом можно задаваться вопросом, — «можно ли оформить договор купли-продажи квартиры?».
  • Проверку на предмет наличия несовершеннолетних владельцев квартиры. Права собственников, которые не достигли 18 лет, защищены законодательством РФ. Поэтому необходимо подтверждение факта, что продавец обладает правами на продажу доли несовершеннолетнего. Для этого делается запрос службам, которые занимаются опекой и попечительством.

Проверка квартиры включает в себя:

  • Анализ подлинности документов, которые устанавливают право владения за собственником (выписки из паспортного стола, госреестра, БТИ).
  • Установления факта того, что квартира не является залоговым имуществом для банков или других кредитных учреждений.
  • Анализ сведений о прошедших и возможных ремонтах капитального характера, реконструкциях, а также проверку на факт перепланировок, состояния коммуникаций.
  • Если анализ продавца и недвижимости не выявил ничего опасного, а жилье вам приглянулось, тогда с покупкой лучше не тянуть, так как другому клиенту квартира также может прийтись по вкусу. Но как быть, если нет возможности завершить сделку сразу? Тогда на помощь приходит договор о намерениях.

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры

Сразу стоит отметить, что этот документ лишь договор о намерениях. При судебных разбирательствах не стоит возлагать на него серьёзные надежды, поэтому при подписании документа не нужно вносить всю сумму сразу. Для клиента он даёт гарантию, что жилье не уйдёт к другому покупателю, а ценовая планка останется неизменной.

Если квартира ещё находится на стадии строительства, тогда покупатель сталкивается со следующими рисками:

  • Переносы сроков сдачи объекта в эксплуатацию вплоть до бесконечности.
  • Банкротство девелоперской компании или преждевременная кончина физического лица.
  • Отсутствие контроля над процессом строительства.
  • Нецелевое использование денежных средств покупателей.

Но с порядочными девелоперами такая схема удачно работает. Где можно оформить договор купли-продажи квартиры предварительного характера? — спросите вы. У нотариуса, но перед тем как оставить свой автограф желательно дополнительно проконсультироваться с независимым юристом.

Если речь идёт о перепродаже уже построенного жилья, тогда для покупателя такой документ несёт только плюсы. Появляется гарантия, что желанная недвижимость не будет продана другому покупателю, а также устанавливается ценовая планка, сроки полной передачи в собственность.

Как оформить договор купли-продажи коммунальной квартиры

Купля-продажа комнаты в коммунальной квартире сегодня один из наиболее сложных юридических вопросов. Необходимо установить право собственности объекта недвижимости, а также не нарушить права других жильцов квартиры, которые имеют преимущество при выкупе жилья. Собственник комнаты должен сделать предложение другим жильцам о продаже комнаты на аналогичных условиях. Желательно получить письменный отказ от других собственников, но также можно подождать месяц с момента официального предложения, которое нужно отправить по почте. Большая часть проблем с куплей-продажей комнат в коммунальных квартирах возникает по причине соседей. Их сложно найти либо они не получают уведомлений, либо делают вид, что не получают письма.

Если они отказываются получать письма, тогда предложение в почтовом конверте вернётся назад. Его необходимо передать в органы госреестра. Если соседи получают уведомления, но хранят молчание, тогда необходимо обратиться к нотариусу, с помощью которого повторно выслать заверенное уведомление. Если молчание соседей продлится ещё месяц, тогда нотариус может сделать свидетельство о том, что уведомление было послано, но осталось без ответа.

Если не удаётся установить местоположение соседа, тогда можно объявить его пропавшим без вести. Для этого необходимо написать заявление в суд, где сообщить, что о соседе нет вестей на протяжении года. Но также нужны будут документы, подтверждающие его преимущественное право выкупа, например, справка из адресного бюро, домовая книга и подобные документы.

Как оформить договор купли-продажи коммунальной квартиры, если один из жильцов желает выкупить комнату на аналогичных условиях? В таком случае придётся пойти на хитрость, чтобы обойти бонусы соседей. Необходимо заключить договор дарения на комнату целиком или её часть. Первый вариант проще реализовать, но он более рискованный, а также не совсем «белый», с точки зрения закона.

Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры

Цена услуг нотариуса во многом зависит от дороговизны жилья и однозначно нельзя ответить на вопрос, — «сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры?». При продаже доли недвижимости нотариусу придётся заплатить пол % от кадастровой цены имущества, но не более 20 тысяч и не менее трехсот рублей.

При полной продаже недвижимости оплата услуг нотариуса зависит от общей суммы сделки. Чем она выше, тем больше фиксированная плата, к которой прибавляется процент от стоимости самого имущества, он, наоборот, понижается при более дорогих объектах. Например, для сделок на сумму до 1 млн рублей стоимость услуги будет составлять 3 тыс. рублей + 0,4% от цены жилья, а для сделок свыше 10 млн рублей – 25 тыс. + 0,1%.

Подводя итоги можно сделать вывод, что сегодня купля-продажа жилья представляет собой практически отдельную науку. Для простого смертного этот процесс хранит в себе слишком много подводных камней и опасностей, поэтому без соответствующего юридического образования консультация у профессионалов является строго обязательной.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here