Некачественная «коммуналка»: куда пожаловаться на свою управляющую компанию?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, многоквартирными домами кто-то должен управлять. Связано это с тем, что у жителей в них возникает совместное имущество. Дом требует расходов на электроэнергию, отопление подъездов, подвалов, ремонта коммуникаций и других услуг по его содержанию. Владельцы частных «усадеб» и зданий на малое количество квартир могут регулировать эти вопросы сами. В больших домах требуются специальные структуры для обеспечения качественного обслуживания, удобства проживания, безопасности и комфорта всех жителей. Кодекс предоставляет выбор – создать товарищество собственников (и все хлопоты и обязанности возложить на председателя) или нанять лицензированную организацию (УК). Если эти лица плохо выполняют свою работу в вашем доме, то необходимо знать, как и куда можно пожаловаться на свою управляющую компанию или выбранного руководителя «многоквартирником».

Управляющая компания

УК – это ИП либо частная, акционерная, муниципальная компания, получившая специальную государственную лицензию сроком на 5 лет с правом оказывать услуги по управлению многоквартирными домами.
Чтобы представлять интересы собственников и съёмщиков помещений, централизованно «закупать» электроэнергию и тепло, взимать коммунальные платежи, организовывать обслуживание дома и территории вокруг, УК обязана заключить со всеми владельцами и арендаторами (или их существенной частью) договоры установленного содержания.
В этих документах должны быть детально описаны объём оказываемых услуг, ответственность управляющих и права проживающих граждан на качественные, безопасные и комфортные условия в доме.

Лицензия управляющей компании ЖКХ

Требование Жилищного кодекса, что управляющая компания в сфере ЖКХ должна иметь специальную лицензию, возникло в связи с необходимостью создания механизма контроля государством выполнения взятых ею на себя обязательств по отношению к жильцам домов. Поэтому основными условиями получения и продления лицензий являются следующие:

  • руководитель УК обязан пройти специальную сертификацию по управлению многоквартирными домами;
  • среди высшего звена компании не должно быть людей, ранее занимавших должности в УК, чьи лицензии были аннулированы из-за плохой работы, нарушений и жалоб граждан;
  • директор не должен иметь судимостей за экономические преступления.

Лицензированием управляющих компаний, работающих в сфере ЖКХ, занимается Госжилнадзор.

Аффилированная управляющая компания от застройщика

Часто бывает так, что строительные организации, занимающиеся возведением и вводом в эксплуатацию многоквартирных домов, создают свои «карманные» УК либо имеют дело с какой-либо одной аффилированной (то есть той, на которую могут влиять) компанией.
С одной стороны, это вынужденная мера в определённый момент. Дом нужно вводить в эксплуатацию, а для этого нужно «снять» со строительной фирмы ответственность за потребляемую энергию и прочие услуги, перевести их в разряд коммунальных и возложить на жителей. Даётся короткий срок – 5 суток со дня получения разрешения на ввод многоквартирного дома в пользование.
Но в этот момент мало пайщиков успевают перевести жильё из пая в долевом строительстве в статус собственности. А часть квартир может быть пока вообще не продана. Поэтому требование передать управляющей компании в сфере ЖКХ все обязанности от застройщика противоречит тому факту, что коллективное решение по выбору этой организации ещё некому принять.
На этот случай многие строительные фирмы и создают аффилированную УК. Тогда они в указанный срок успевают заключить с ней договор. А пайщиков и новых собственников просто уведомляют письменно, что их теперь обслуживает эта компания. Закон такую ситуацию разрешает.
Но не всегда УК «от застройщика» – это хорошо. После ввода в эксплуатацию могут выявляться мелкие (и крупные) недостатки, допущенные в ходе строительства, монтажа и отделки.
Если УК независимая – она будет актировать эти проблемы и требовать от застройщика их устранения, отстаивая интересы жильцов. «Карманная» управляющая компания будет склонна действовать по указке строителей, а значит, какие-то недоделки уже будут исправляться из «кошелька» жителей дома.
Но это не патовая ситуация. Когда в собственность перейдёт большинство квартир, владельцы могут провести собрание и принять решение о замене управляющей компании. А до этого – направлять свои жалобы в нужные инстанции. Об этом мы расскажем далее.

Куда и как пожаловаться на управляющую компанию

Можно жаловаться только на неисполнение тех обязательств, которые УК взяла на себя письменно (то есть они указаны в документе, заключённом с собственниками жилья) и в пределах её полномочий. Поэтому собственнику нужно хранить свой экземпляр договора с УК и внимательно изучать его условия по каждой гарантируемой услуге.

Допустим, в этом документе ничего не сказано о благоустройстве придомовых палисадников. Естественно, жаловаться, что в них нет цветов, уже не получится. Прежде чем подавать претензию в управляющую компанию на некошеный газон или засохшее дерево у дома, стоит убедиться, что они относятся к зоне компетенции именно УК. Вполне возможно, что эта территория является муниципальной или принадлежит соседнему предприятию. УК не может повлиять на качество подаваемой воды или сбои на электростанции.
Типичные проблемы, с которыми сталкиваются многие собственники и арендаторы жилья в России:Некачественная «коммуналка»: куда пожаловаться на свою управляющую компанию?

  • завышение УК стоимости ЖКУ;
  • липовая отчётность по работам, которые на самом деле никто не выполнял;
  • несоблюдение условий договоров по количеству и качеству услуг (допустим, уборка подъезда или двора не производится раз в неделю, как написано в договоре);
  • невыполнение насущно необходимых объёмов реконструкции и обслуживания, что существенно ухудшает качество жизни людей (часто УК затягивают с текущим и капитальным ремонтом, желая сэкономить);
  • махинации с приборами учёта с прикарманиванием разницы в потреблении энергоносителей;
  • затягивание с началом или окончанием отопительного сезона;
  • УК создают дополнения к договорам управления, где прописывают выгодные для себя условия, не ставя собственников в известность, и многое другое.

Во всех этих ситуациях у жильцов есть право предъявлять претензии. Но, прежде всего, необходимо разобраться – куда обращаться с жалобой на управляющую компанию.

Претензия в управляющую компанию

Первая инстанция – сама УК.
Её должностные лица могут быть на самом деле не в курсе того, что рядовые работники (допустим, дворник или сантехник) некачественно выполняют свои обязанности. Это, конечно, тоже свидетельствует о плохом управлении домом, но начинать надо именно с самой обслуживающей организации.
Алгоритм действий:

  1. изучить договор и сформулировать, какой пункт и в каком объёме не исполняется;
  2. тщательно и детально описать факты некачественного обслуживания с перечислением дат, конкретной локации, по возможности – ответственных лиц (информация должна быть на стендах в подъездах);
  3. заполнить заявление с указанием не только своего места жительства и прописки в доме, но и телефонов, электронной почты, документов, подтверждающих ваши права на жилище (собственность либо социальный найм), договора с УК, её реквизитов;
  4. отнести заявление в двух экземплярах в УК, потребовать, чтобы сотрудник, отвечающий за документооборот, зарегистрировал его и на вашем экземпляре расписался в получении;
  5. записаться на приём к руководителю УК, озвучить ему свои претензии.

Лучше «работает» претензия в управляющую компанию, когда жалобы подают одновременно несколько соседей. Но писать заявления им нужно каждому от своего имени.
Для ответа у коммунальщиков есть только 10 дней, что бы ни заявляли об этом сами работники УК.

Жалоба в Государственную жилищную инспекцию

Если УК не ответила на претензию в установленный срок, дала неудовлетворяющий жильцов ответ или не устранила нарушения, то необходимо идти дальше. Следующей инстанцией будет Госжилнадзор.
Специальный орган власти имеет свои территориальные подразделения – отделы Государственной жилищной инспекции в каждом населённом пункте с многоэтажной застройкой.
Задача этой структуры – контролировать деятельность управляющих компаний, добиваясь от них добросовестного исполнения обязанностей по обеспечению качества жизни граждан в многоэтажках, пресекать нарушения Жилищного кодекса.
Как правило, в эти организации можно обратиться или лично, принеся документы в приёмную, или в онлайн-формате, отправив их по электронной почте, а также через специальную форму на официальном сайте.
Алгоритм действий и содержание заявления с жалобой жилищной инспекции на управляющую компанию будут такими же, как описывалось выше. Образец: Жалоба на управляющую компанию .
Дополнительно нужно указать, когда была отправлена претензия в УК, и какая обратная связь на неё была получена (или её не было).

Жалоба в Роспотребнадзор

Поскольку УК оказывают услуги населению, их деятельность подпадает под контроль Роспотребнадзора. Поэтому на плохую «коммуналку» нужно и можно жаловаться и в территориальные подразделения этой организации.
Заявления в Роспотребнадзор пишут по примерному образцу: Заявление в Роспотребнадзор .
Но важно понимать, что первым шагом должно быть обращение в саму УК. «Перепрыгнуть» через эту ступеньку не удастся. В заявлении обязательно прописать, что претензия в компанию уже была подана, на неё нет ответа, получена отписка, продолжаются нарушения. Иначе служащий инспекции просто перешлёт жалобу в УК с предложением разобраться самим.
А вот если подтвердить, что на УК уже жаловались, а она не принимает мер, то Роспотребнадзор начнёт спрашивать с коммунальщиков «по всей строгости закона».
В эту службу жалобу на управляющую компанию также можно подавать онлайн или лично.

Жалоба в прокуратуру на управляющую компанию

В качестве последней инстанции, способной повлиять на работу УК, можно использовать прокуратуру. Это тем более необходимо сделать, если жители подозревают финансовые махинации и экономические преступления со стороны управляющей компании.
Прокуратуре тоже нужно доказать, что в саму УК жители уже заявляли, а нарушения продолжаются.
В этот надзорный орган необходимо обращаться по месту жительства, то есть в том районе, где находится многоквартирный дом.
Для заполнения заявления можно использовать образец: Жалоба в прокуратуру на управляющую компанию .
Прокуратура проверит факты, выдаст УК предписание устранить нарушения в определённый срок, а далее – может возбудить дело и наказать ответственные (а точнее – «безответственные») лица.

Ответственность управляющих компаний

Некачественная «коммуналка»: куда пожаловаться на свою управляющую компанию?

Привлечь за некачественное обслуживание многоквартирного дома могут не только УК в целом, но и её руководителя лично, а также других сотрудников.
Если речь идёт о санитарии, отсутствии ремонта и обслуживания, нарушении нормативов, то ответственность может быть административной:

  • штраф до 100 тысяч на УК;
  • материальное наказание руководителя.

Если же граждан лишили жизненно важных благ и безопасности, чем поставили под угрозу их здоровье и существование, то возможно привлечение к уголовной ответственности.
Такой же она будет при выявлении экономических преступлений и финансовых махинаций, подлоге документов.
В гражданско-правовом порядке жители также могут потребовать возмещения им сумм за те услуги, которые не были оказаны надлежащим образом.
Жалоба на управляющую компанию в прокуратуру – очень действенная мера, так как этот контрольный орган обязан провести проверку по каждому полученному заявлению.

Замена управляющей компании

Если жильцам дома не нравится, как их обслуживает УК, то они в любой момент могут её заменить.

Выбор управляющей компании

При замене УК жителям необходимо провести мониторинг управляющих в своём населённом пункте. При этом стоит обратить внимание на следующие показатели:

  • наличие лицензии;
  • количество домов под управлением;
  • кто является собственником УК;
  • состояние обслуживаемых домов;
  • продолжительность работы на рынке;
  • открытая отчётность;
  • скорость работы форм связи с компанией (как быстро отвечают на телефон, письма и т.д.);
  • судебные решения, касающиеся этой УК (если были суды);
  • рейтинги сайта «Реформа ЖКХ»;
  • узнать в ГЖИ, часто ли были жалобы на управляющую компанию.

Основные способы смены управляющей компании

Закон предусматривает следующие способы:

  • не продлевать договор со старой УК, когда он кончится;
  • расторгнуть договор управления в одностороннем порядке, указав на многочисленные нарушения (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ);
  • добиться, чтобы у компании отобрали лицензию на право управления домом;
  • принять решение о смене УК общим собранием;
  • поменять форму управления многоквартирным жилым домом (создать ТСЖ или ТСН, а потом уже от имени этих юрлиц нанять управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ).

Проведение собрания собственников

Самым важным моментом в замене УК является решение собрания собственников. Его проведение может инициировать любой из жителей. Для этого нужно оповестить соседей о времени и месте сбора, повестке дня.

Необходимо присутствие собственников, владеющих двумя третями квадратных метров в доме.

Для придания статуса и подтверждения законности собрания стоит пригласить представителей Госжилнадзора. Можно также позвать ответственных лиц действующей УК и альтернативной (которую жители хотят выбрать).
Осуществляется голосование собственников жилья под подписи в протокол. В нём нужно указать не только ФИО и квартиру, но и площадь, документы, подтверждающие право собственности.
Если большинством «метров» (не менее 50% плюс 1) принято решение о смене УК, то можно действовать далее.

Уведомление предыдущей компании о замене

Официально заказным письмом либо личной явкой в УК (с обязательной регистрацией факта вручения документа) инициативная группа жильцов уведомляет старую компанию о том, что в её услугах больше не нуждаются. К документу прикладывают копию протокола общего собрания.
Если коммунальная организация будет игнорировать решение (продолжать присылать квитанции, давить на жильцов и т.п.), то стоит написать жалобу в прокуратуру на эту УК.
Обжаловать решение собственников, оформленное должным образом, управляющая компания права не имеет. Владельцы жилья вольны в выборе, кому доверить свой дом.

Заключение договора с новой управляющей компанией

Далее жильцы заключают договор с той УК, услугами которой они хотят теперь пользоваться. Чтобы не было перерыва в обслуживании, лучше договориться с новой УК заранее, чтобы после решения собственников она незамедлительно приступила к приёмке на баланс дома, передаче техдокументации, денежных средств, фондов на дом.
Жильцам также стоит быть оперативными и организованными в процессе заключения договоров с новой УК. Если есть квартиры социального найма в доме, то за их жителей договор подписывает администрация города или района.

Подведём итоги

Некачественная «коммуналка»: куда пожаловаться на свою управляющую компанию?

Каждый гражданин имеет право на то, чтобы его жильё управлялось качественно, рачительно, жизнь в многоквартирном доме была достойной, уютной, безопасной и комфортной. Требовать от управляющей компании исполнения обязательств по обслуживанию здания и территории необходимо всеми доступными средствами, включая жалобы в прокуратуру, Роспотребнадзор, жилищную инспекцию. Недобросовестные УК нужно наказывать вплоть до вытеснения их с рынка коммунальных услуг с лишением лицензий.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Комментарии: 0
  1. Александр

    управляйка от застройщика у нас это из чадия ада.мусор не вывозят.ломают всё.Это г. краснодар.УК уют и дом.Как от них избавиться?

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector